Если речь идет о неновом дачном доме, который выдержал какую-никакую проверку временем и не развалился, нам нужно понимать, что, скорее всего, его хозяева вас все-таки ждали. А потому они попытались привести объект в товарный вид и также замаскировать дефекты. Так вот, именно зимой все основные проблемы утепления, систем отопления, инженерного оборудования – как на ладони.
Хотите купить дачу, дом в Ленинградской области? Смотрите предложения в нашем фотокаталоге домов на продажу. Вы намерены купить участок, и рассчитываете, что будете строить сами? Загляните в фотокаталог земельных участков под частную застройку.
Сезонные особенности
Подавляющее большинство сделок с объектами загородной недвижимостью происходит в теплое и сухое время года. А летом – все дома хороши. Старый дом прогрет солнцем, деревянные стены источают запах смолы, а не плесени, крыша не протекает, а растительный покров на участке скрыл все следы весенних подтоплений.
В такое время почти все объекты, даже разваливающиеся избушки, имеют товарный вид. Поэтому вероятность приобретения загородного дома с дефектами возрастает. Вероятный результат: к осени, когда зарядят дожди, крыша потечет, на стенах появится конденсат, канализационный септик выйдет из берегов, а продавца рядом не окажется, и вы останетесь один на один со всеми проблемами.
Более подходящее время для покупки объекта загородной недвижимости – межсезонье. Например, ранней весной или поздней осенью можно увидеть, обитаем ли загородный массив зимой, не превращаются ли подъезды к дому в непролазные лужи, не подтопляется ли участок. К тому же, в периоды невысокой покупательской активности у вас будут возможности поторговаться – причем многолетняя риэлторская практика показывает, что это возможно при любом состоянии рынка недвижимости (вне зависимости от того, подъем или спад).
Покупая дом зимой, можно в рабочем режиме оценить работоспособность и эффективность систем отопления, будь то дровяная печь или газовый котел, а также проверить, как стены держат тепло.
Набор «болевых точек», на которые следует обращать внимание при покупке дачи, стандартный. На что здесь следует обращать внимание? В первую очередь, на рельеф участка, его уклон, расположение построек, их ориентацию по сторонам света. Но этот круг вопросов мы рассматривали, в предыдущей публикации, когда выбирали участок для строительства.
Что взять с собой?
Если вы отправляетесь на зимний осмотр, обязательно возьмите с собой фонарик (световой день нынче короток), термос с кофе или чаем, а также положите в багажник снеговую лопату с телескопической ручкой. Не надейтесь, что все это найдется у ваших контрагентов.
Кроме этого, желательно иметь компас, хотя, конечно же, оценить, как объект сориентирован по сторонам света, можно и по «гуглокартам» в смартфоне. Если речь идет об объекте нового строительства, вооружитесь пузырьковым уровнем и рулеткой. Пригодятся, дальше объясним – зачем.
Начинаем осмотр с фундамента
Главное, на что обычно обращают внимание при покупке видавшего виды объекта загородной недвижимости – состояние фундамента. Все уже давно знают, что срок службы здания зависит от того, насколько надежно его основание. Конечно, если ветхий домик врос в землю, или перекошен, то покупать его имеет смысл только ради участка – под снос.
Но если старая избушка, или щитовая дача имеют новый фундамент, который, к тому же, выступает за периметр наружных стен, это должно вас не радовать, а настораживать. Скорее всего, наспех сделанная «косметика»: за слоем монолитного бетона или штукатурки может скрываться «поехавший» ленточный фундамент.
Как понять, насколько долговечен такой ремонт? Продолжаем осмотр снаружи. Обращаем внимание на отмостки, щебневую отсыпку, уровень воды в дренажных канавах. Если земля прикрыта снежком – не поленитесь его откопать, а еще лучше - сделать небольшую ямку (шурф) рядом с домом – она покажет состояние основания.
Заходим в дом
Движемся дальше. Заходим в дом и сразу принюхиваемся. Подчеркиваем: принюхиваемся сразу, с морозца и свежего воздуха. Запахи плесени и затхлости – тревожный признак.
Просим продавца показать подвал. Кстати, неплохо было бы прихватить на осмотр фонарик. Во-первых, зимой световой день короток, а осмотр может затянуться. Во-вторых, с ним вы можете заглянуть в укромные уголки, чтобы оценить их на предмет сырости.
Следующий момент. Как открываются окна и двери? Если вы покупаем дом не под снос, а чтобы в нем жить – обязательно проверьте все. Потому что перекошенные окна и двери – также признак «фундаментальных» проблем. Мы не случайно уделили столько времени обзору проблем, связанных с фундаментами.
Именно с подготовки строительного основания как правило и начинаются цепочки трудноустранимых строительных проблем. Брак, халтура и тотальная экономия на стадии возведения кровли и стен (разумеется, если они стоят ровно) – тоже неприятны, но не столь критичны, как «поехавшее» основание.
Теперь о том, что касается теплозащиты стен и кровли. Лучший способ проверить качество теплозащиты стен и кровли – тепловизионное обследование. Его можно проводить только в зимнее время, когда дом протоплен, а на улице установилась минусовая температура. Но вы ведь не будете брать с собой тепловизор на первый просмотр. Хотя если дом дорогой, просторный, зимний, он вам понравился, а дело близится к сделке – тепловизионное обследование не повредит. Но это уже в другой раз, а не сегодня.
Поднимаемся на чердак
Главное, что должно насторожить в отделанной мансарде или на чердаке, – все следы протечек, избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь конструкции под потолком. Все это может проявиться даже в новом доме (правда, как правило, в начале отопительного сезона) и свидетельствует о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства.
А если дом новый?
Теперь рассмотрим случай, когда дом совсем новый и, к примеру, строился на продажу. Если продавец (застройщик) может предъявить вам проектную документацию –задача упрощается. Но это должен быть не просто набор картинок с поэтажными планами и схематичным изображением фасадов, как считают многие, а объемный альбом или папка с чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками.
Понятное дело, что далеко не все из нас умеют прочитать чертежи и найти ошибки в расчетах. Но нам это пока не нужно. Нам важно убедиться, что мы имеем дело с цивилизованными контрагентами, которые строят по проекту, фиксируя изменения в документации. Например, если в доме уже смонтированы инженерные системы, желательно увидеть пакет договоров с субподрядчиками и поставщиками, в которых обозначены гарантийные обязательства сторонних организаций.
Если документация имеет аккуратный вид, можно двигаться дальше. Теперь наша задача – попытаться вчерне оценить реальное качество воплощения проекта. Поэтому, вооружившись строительным уровнем, начинаем экскурсию по дому, проверяем вертикальность стен и перегородок, горизонтальность полов и подоконников. Опять-таки открываем и закрываем все окна и двери (заодно проверяем – также при помощи уровня – без перекосов ли они установлены).
О чем расскажут найденные нами отклонения? Нет, не о «гуляющем» фундаменте (как наверняка подумали некоторые читатели), а именно о культуре строительных работ. Правило здесь следующее: там, где имеются видимые следы халтурной работы строителей, велика и вероятность скрытых дефектов.
Лучший момент для покупки нового деревянного или каркасного дома – это не состояние готовности «под ключ», а период, когда внутренние работы не завершены и вы можете увидеть состояние строительных конструкций. Незашитые оконные проемы, свободные от облицовки стены и не закрытые облицовочными панелями фундаменты на винтовых сваях позволят оценить, какие применялись материалы и как с ними работали.
Отказ открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартонной обшивки в каркасном доме без чистовой отделки, пустить вас на чердак (на том основании, что выход не предусмотрен), или позволить вам заглянуть в пространство под полом, должен вас насторожить. Это может говорить о том, что ему есть, что скрывать.
Долгострой: изучаем с пристрастием
Теперь рассмотрим вариант, когда проектной документации нет, а относительно свежий загородный дом, если он возводился по широко распространенному в наши дни методу «стоим сами». Можно ли его покупать? Да, но только в том случае, если правоустанавливающие документы в полном порядке, а вам очень нравится и сам дом, и участок, и окрестности. Но в этом случае нужно не просто придирчиво осматривать объект, обследовать подвалы, рыть ямы на участке, заглядывать в колодец и септик.
Прежде всего, здесь придется углубиться в изучение истории строительства – как минимум, устроить на сей счет допрос с пристрастием потенциальным соседям. Одна из самых больших неприятностей в данном сегменте загородной недвижимости – нарваться на наспех приведенный в товарный вид долгострой.
Дело здесь не только в том, что при такой стройке не с кого спросить за качество. Климат в наших краях влажный, незащищенная от воздействий атмосферных осадков древесина подвергается грибковым поражениям, а многократные циклы замерзания-оттаивания разрушают и кирпич, и бетон. Если «коробка» коттеджа несколько лет простояла без защиты от влаги, в ней могли начаться разрушительные процессы.
И если вы намерены приобрести «недострой», который больше одного сезона находился под открытым небом, то здесь не обойтись без консультаций с независимыми специалистами в области строительства.
