Фактически при выборе участка можно рассматривать три рынка: коттеджные поселки («первичку»), организованные садоводства, дачные массивы, а также отдельные объекты в населенных пунктах Ленобласти.
Кому куда
Многие коттеджные поселки и старые, еще советские, садоводства при кажущейся несхожести имеют немало общего. В частности, большинство поселков экономкласса, как и садоводства, занимают земельные массивы сельскохозяйственного назначения (под садоводство, огородничество или дачное строительство). Застройка там тоже разноплановая: каждый строит дом по своему достатку и вкусу. Зачастую и расположены коттеджные поселки и садоводства по соседству, так что и стоимость сотки земли оказывается примерно одинаковой.
Также коттеджные поселки экономкласса и садоводческие массивы, как правило, расположены в районах с мало развитой социальной инфраструктурой. И потому покупатели, которым важно жить в обустроенном месте, где недалеко магазины, детский сад, поликлиника, выбирают либо коттеджные поселки высокого класса в ближайшем пригороде, либо участки ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в неорганизованной застройке на территории населенных пунктов.
Где лучше с «коммуникацией»?
Наличие инженерных коммуникаций немаловажно. В садоводстве они, естественно, уже есть, хотя могут быть весьма изношенными. На территории садовых массивов редко встречается магистральный газ — все-таки это дачный формат.
По словам Людмилы Юшиной, советника генерального директора «Товарищества «Домъ», в садоводствах обычно очень плохо организовано даже электроснабжение, ни о каком увеличении мощности нет и речи. В поселках часто предлагают киловатты за дополнительную плату. Хотя в слишком больших коттеджных поселках с электромощностью тоже могут быть сложности.
Вопрос с коммуникациями решается по-разному. «Практически во всех загородных проектах застройщики обещают подведение инженерных сетей. В 36% поселков покупателям предлагается полный пакет (газ, вода, электричество, канализация и т. д.), но чаще (49% поселков) коммуникации предлагаются частично (например, только электричество и водоснабжение). В 15% поселков на первичном рынке пакет коммуникаций отсутствует», — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Впрочем, как считают эксперты, редко кто из покупателей сейчас верит девелоперам на слово. Спросом пользуются участки, обеспеченные хотя бы минимальным набором «инженерки». Купить землю без сетей нынче решаются при условии, что у компании-продавца уже есть полностью реализованные проекты поселков либо сданы очереди текущих проектов. Но и это, разумеется, вовсе не гарантирует подключение коммуникаций в срок.
Пожалуй, лучше всего ситуация в крупных населенных пунктах — там покупатель участка может подключиться к магистральному водопроводу, канализации, газовым и электрическим сетям. Хотя понятно, что за «городские условия» придется заплатить значительно больше. При этом нужно понимать, что на «вторичке» коммуникации не подводят к пустому участку, они есть только при наличии дома. Так что покупателю участка предстоит самому договариваться с монополистами.
Уютный мир
По словам Ольги Трошевой, выбирать коттеджный поселок стоит тем, кто хочет жить в однородной и безопасной среде. В поселке обычно закрытая территория, есть централизованная охрана.
Многие покупатели мечтают, чтобы и магазины, и объекты социальной инфраструктуры были «для своих», без доступа посторонних. Однако, как показывает практика, такие с трудом окупаются даже в элитных поселках. Поэтому перед покупкой стоит изучить окрестности на предмет обеспеченности «социалкой».
Анна Лукьянчук, коммерческий директор компании «Сити 78», отмечает еще одно преимущество коттеджного поселка: за качество дорог, их обслуживание, вывоз мусора и другие жилищно-коммунальные вопросы там отвечает девелопер. В стихийной застройке собственник, как правило, заботится о себе сам.
«Вторичные» особенности
«В коттеджных поселках сегодня чаще всего покупают пустые участки для самостоятельного освоения. На вторичном рынке найти такие объекты непросто. Где-то будет дом под снос, где-то старый фундамент, может быть сложный подъезд. Во всех случаях новый владелец остается со всеми сложностями один на один. Это отпугивает многих потенциальных покупателей. А в коттеджных поселках нередко вопросы с подъездом и электричеством уже решены», — поясняет Дмитрий Сперанский, руководитель собственного экспертного бюро.
Вообще «вторичка» за городом — чрезвычайно широкое понятие. Помимо недвижимости в садоводствах и в стихийной застройке, к ней относят участки в уже завершенных коттеджных поселках, которые собственники перепродают. То есть выбор действительно огромный. «Конкуренция между новым предложением и объектами на вторичном рынке была всегда. Именно разнообразие выбора на «вторичке» как раз и заставляет застройщиков каждый год предлагать все более интересные для покупателей варианты», — считает Юрий Головеров, директор по строительству Villa-House (финский концерт Hartela).
Анастасия Шульга, менеджер по продажам компании «Петербургские просторы»
Сегодня покупателям предлагается большой выбор объектов загородной недвижимости в Петербурге и Ленинградской области. Специалисты нашей компании отмечают, что с февраля повысился спрос на земельные участки. Это связано с тем, что все больше людей задумываются об экологическом благополучии места проживания. Семейные пары хотят растить детей «на природе», а кто-то просто стремится проводить свободное время на свежем воздухе и в приятной компании.
Степень готовности поселка определяет цену на земельный участок. В нашей компании учитывают возможности покупателей и предлагают участки по минимальным ценам в готовых поселках. Мы предоставляем возможность приобрести коммуникации в рассрочку и считаем это очевидным преимуществом. В каждом нашем поселке сделаны подъезды к участкам. Всю остальную инфраструктуру мы строим вместе с жителями.
Чувство цены
По мнению экспертов, сегодня цены на участки в коттеджных поселках и на вторичном рынке примерно равны (если речь о схожих локациях, одинаковых сегментах и т. п.). Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало текущего года средняя стоимость сотки в поселках Всеволожского района составила 210 тыс. руб., Выборгского — 205 тыс., в Ломоносовском районе сотка предлагается в среднем за 110 тыс. руб., в Гатчинском — за 91 тыс. руб. С определенной долей условности можно утверждать, что на вторичном рынке соизмеримые цены.
«Несколько лет назад объекты «за организованным забором» стоили в среднем на четверть дороже. Сегодня появились девелоперы, которые готовы продавать землю с серьезным дисконтом к соседним участкам», — отмечает Дмитрий Сперанский.
Вообще ценовые соответствия «первички» и «вторички» — интересная тема. Зачастую и девелоперы пробуют ориентироваться на цены вторичного рынка.
«Мне кажется, что поначалу девелоперы устанавливают цену свободно, но прозорливые быстро ориентируются в пространстве как первичного, так и вторичного рынка, чутко реагируют на спрос и подстраивают под него предложение. У таких объекты расходятся, как горячие пирожки», — говорит Людмила Юшина.
С другой стороны, ценообразование на вторичном рынке бывает весьма хаотичным. По словам Анна Лукьянчук, завышение цен — не редкость. В результате значительная часть объектов «вторички» в конечном итоге продаются в полтора-два раза дешевле, чем выставлялись изначально. Что тут считать ценой предложения — большой вопрос. Окончательная стоимость сделки зависит от успеха «финального противостояния» продавца и покупателя и может колебаться в очень широких пределах.
Отсюда важная особенность вторичного рынка: на нем легко можно торговаться с продавцом. Девелопер же коттеджного поселка вряд ли пойдет на индивидуальные условия. Но зато всегда предложит рассрочку платежей.
Выбор участка за городом оказывается весьма непростым делом. Впрочем, можно найти оптимальное предложение, если руководствоваться здравым смыслом и избегать сомнительных вариантов (обещание коммуникаций в чистом поле, подозрительно низкая цена и т. п.). Не лишним будет и обратиться к профессиональным экспертам за консультацией.
