Строительство дома начинается с выбора участка и проекта. Именно на этих этапах допускаются самые серьезные просчеты. «Характер рельефа и качество грунтов влияют на будущие решения по проекту и накладывают ограничения на выбор подрядной организации.
Если клиент не уверен до конца в квалификации проектирующей организации, лучше сделать дополнительную экспертизу проекта или как минимум обратиться в надежную строительную компанию и получить рекомендации. Часто в сторонних проектах мы встречаем сомнительные решения, влияющие на безопасность. Иногда бывает существенный перерасход материалов, так сказать про запас», — делится опытом Алексей Соколов, директор по развитию СК «Мера».
Вадим Корогодин, генеральный директор компании «ЛивинВуд»
Для качества будущего дома ключевой вопрос — выбор подрядчика. Заказчики домов бизнес-класса выбирают строительную компанию по рекомендации. В этом случае между подрядчиком и заказчиком изначально есть основания для доверия: очевидно, что клиент видел построенные компанией дома и они ему понравились. Можно посмотреть дома, возведенные подрядчиком пять или даже десять лет назад. Это более значимый фактор, чем разговоры с рабочими на площадке.
Для дополнительной гарантии качества работ мы сами нанимаем независимую компанию, выполняющую функции строительного надзора. Эксперты проверяют результаты всех этапов строительства, принимают построенный объект.
Контроль со стороны
По мнению коммерческого директора компании Skog Homes Владислава Ремиша, целесообразно нанять стороннего эксперта: «Постоянно работающий в диалоге с подрядчиком, он имеет возможность убедиться в качестве выполнения каждого этапа строительства, высказать замечания, пока не поздно внести изменения и корректировки, если таковые действительно необходимы».
Это позволит избежать неприятной ситуации, когда исполнители последующих этапов (разводки инженерных сетей, отделки) начинают в меру своего понимания критиковать качество строительства, конструктивные проектные решения и «накручивают» заказчика, специально или невольно настраивая его против предыдущих исполнителей работ.
«Нанимая стороннего инженера, следует обратить внимание на его опыт, — предупреждает Вадим Новиков, генеральный директор freeDom Haus. — Если человек всю жизнь контролировал строительство каменных домов, то с постройкой деревянного он вам вряд ли поможет».
Кроме того, необходимо быть уверенным в квалификации стороннего эксперта. Не исключено, что, отрабатывая заплаченные деньги, он будет нарочно искать, к чему бы придраться, и тем самым тормозить процесс.
Вадим Новиков добавляет, что заказчику нужно быть внимательным: пункт о найме стороннего строительного надзора обязательно должен быть прописан в договоре подряда.
Между тем, как считает Вадим Корогодин, генеральный директор компании «ЛивинВуд», проблема стороннего надзора не слишком актуальна в сегменте строительства домов бизнес-класса. Там подрядчика чаще выбирают по рекомендации, используя сарафанное радио. «Мы, например, за свой счет нанимаем независимого эксперта — компанию, выполняющую функции стройнадзора, и ей сдаем объект после завершения строительства. Однако по факту клиенты воспринимают это просто как дополнительную гарантию качества. Если они изначально обратились к нам, то, скорее всего, у них есть основания нам доверять», — говорит Вадим Корогодин.
Вадим Новиков, генеральный директор freeDomHaus
Заказчику имеет смысл проверять не все, а самое важное. Например, наличие арматуры в фундаменте. Это как раз один из этапов, который закрепляется подписанием акта о приемке скрытых работ. Проверить арматуру может сам заказчик или его стройнадзор, по чертежам. Толщина стен тоже проверяется по чертежам, закрепляется подписанием акта.
Повышенного внимания требует заливка бетона. Если используется бетон с морозостойкими присадками, то фундамент можно заливать, пока среднесуточная температура не опустилась до –15 °С. Обычный бетон не стоит заливать, если среднесуточная температура ниже –5 °С. Проверять имеет смысл соответствие проектной документации. У freeDom haus, например, марка бетона прописана в спецификации, под которой подписываются обе стороны. Дальше на каждую партию бетона приходит паспорт, так что отследить соответствие не составляет труда. В фахверковых домах необходимо обратить внимание на межосевое расстояние, оно должно соответствовать прописанному. Также колонны и балки должны быть строго вертикальными или горизонтальными.
Человеческий фактор на стройке
Нельзя, конечно, исключить и человеческий фактор. Даже у самой надежной компании возможны непредвиденные ситуации на стройке, связанные с работой персонала. Хотя и тут есть механизмы контроля. Так, некоторые компании, в том числе и «ЛивинВуд», устанавливают на стройплощадке видеокамеры, и заказчик может в любую минуту посмотреть, что происходит на объекте.
Некоторые советуют съездить на стройку, пообщаться с бригадой, чтобы составить представление о ее компетентности. «Однако манера общения рабочих, пожалуй, не характеризует их профессиональные навыки. Стеснительность и нежелание участвовать в дискуссиях с заказчиком могут быть ошибочно приняты за недалекость. А нарочитое дружелюбие может оказаться лишь желанием завоевать расположение заказчика и получить прямой подряд на внутреннюю отделку объекта, минуя подрядчика», — считает Владислав Ремиш.
Можно пообщаться только с бригадиром. Хотя и тут не все просто. Некоторые бригадиры находят язык с рабочими, профессионально организуют процесс, но не умеют разговаривать с клиентом. Поэтому часто в компаниях все-таки закрепляют за каждым заказчиком менеджера проекта, который и доносит до него всю необходимую информацию.
«Обычно мы в плановом порядке раз в неделю организуем встречу менеджера проекта с заказчиком. Практика показывает, что этого достаточно. Работы сдаются клиенту поэтапно, в пять-шесть приемов. Каждый этап занимает в среднем около месяца», — рассказывает Вадим Корогодин.
В целом график производства строительно-монтажных работ — это один из критериев, по которым оценивают качество работы подрядчика, полагает Владислав Ремиш: неукоснительное следование графику редко важно заказчику. «Этот критерий важен на первоначальном этапе, при подписании договора, и незаметно для заказчика вес этого критерия тает, если работы ведутся на объекте ежедневно, еженедельно виден прогресс, каждый месяц закрывается существенный процент плановых работ. А вот если строительство идет рывками, дискретно, то клиент начинает нервничать и уделять фактору времени излишнее внимание», — отмечает эксперт.
Алексей Соколов, директор по развитию СК «Мера»
Основной критерий выбора строительной компании — опыт работы. Причем именно с тем материалом, из которого планируется строить дом. Если нужно построить небольшой дачный дом из газобетона, нет смысла привлекать крупную компанию. Часто достаточно выбрать типовой проект из каталогов и нанять маленькую фирму, предварительно получив рекомендацию знакомых или ее бывших клиентов. Если задачи более масштабные, риски повышаются. В таком случае не стоит рассчитывать на знакомого прораба. Для строительства большого дома у организации должны быть соответствующие ресурсы: проектный отдел, отдел снабжения с грузовым транспортом, инженерный отдел с постоянным контролем качества и многое другое. А чтобы все это содержать и предлагать конкурентоспособные расценки на услуги, компании необходимо параллельно вести много объектов. Это тоже критерий оценки строителей.
Системы хранения
На что точно следует обращать внимание заказчику, так это на хранение стройматериалов. За время возведения коттеджа погода сменится не один раз, поэтому любая небрежность в складировании материалов может обернуться убытками.
По заверению экспертов, каждый вид стройматериалов требует особого подхода к хранению: лакокрасочные материалы должны храниться в тепле, инструменты — в местах с ограниченным доступом, а деревянные материалы нельзя оставлять под открытым небом. «Элементы фахверкового каркаса перед транспортировкой с завода freeDom haus мы упаковываем, поскольку недопустимо небрежное хранение деревянных конструкций», — говорит Вадим Новиков.
Как отмечают эксперты Skog Homes, если стройматериалы хранятся с нарушениями, это говорит о низком уровне контроля инженера, прораба, который, в свою очередь, можно экстраполировать в ненадлежащий контроль производства работ, а это более серьезная проблема.
В конечном итоге каждому заказчику предстоит найти баланс контроля и доверия. Невозможно проконтролировать все, однако и абсолютное доверие может привести к проблемам.
Владислав Ремиш, коммерческий директор компании Skog Homes
Главным критерием выбора строительной компании являются построенные ею дома. Причем у большинства компаний есть специализация. Например, мы строим фахверковые дома, но не возводим их по классической технологии клееного бруса, строим из искусственного камня YTONG, но не строим из кирпича, и так далее. Так что выбирать нужно среди строительных компаний определенного сегмента.
Что касается наблюдения за строительством, то, мне кажется, заказчик не может проконтролировать абсолютно все. Да это и не нужно. Зато ему определенно стоит держать в тонусе подрядчика, на уровне здравого смысла обращая внимание на простые внешние факторы: состояние стройплощадки, хранение материалов, поточность поставки материалов на объект, непрерывность строительного процесса и наличие линейного персонала на площадке, следование согласованному графику производства работ.
