Подсчет количества объектов в продаже должен бы вселить оптимизм в покупателей: рано или поздно участки — самый популярный на рынке продукт — подешевеют в силу превышающего спрос предложения. Увы, себестоимость полноценной подготовки участков к строительству повышается, оценка рисков становится сложнее. Законодатели вносят свою лепту, добавляя неразберихи. Так, принятый в первом чтении проект закона «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве…» полон противоречий. Мы попытались найти разумные критерии выбора загородной недвижимости весной 2017 года.
Будут новые правила
В прошлом году был изменен Земельный кодекс: сельхозземли для защиты продовольственной безопасности запретили использовать для каких-либо других целей, кроме сельхозпроизводства. Для собственников наделов ИЖС стала сложнее процедура регистрации построенных домов. Законодатели не останавливаются: в марте Госдума приняла в первом чтении закон «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В числе изменяемых законов Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы.
Глава Росреестра Виктория Абрамченко, представляя проект депутатам, рассказала, что в нем объединены понятие садового и дачного земельного участка, возможность строительства на них индивидуальных жилых домов и право регистрации граждан — по аналогии с регламентацией строительства на земле ИЖС. Для строительства домов, за исключением садовых (некапитальных, для сезонного проживания), потребуется разрешение. Однако это позволит реализовать решение Конституционного суда, узаконившего постоянную регистрацию по месту жительства в домах на садовых участках.
При этом в проекте закона содержится запрет на включение сельхозугодий в территории садоводческих, дачных и огороднических товариществ.
В ходе второго чтения закон изменится. Ведь и до первого чтения было внесено около тысячи поправок. Так, Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям заявил, что приравнивание дачных домов к объектам ИЖС приведет к разрастанию населенных пунктов, увеличению нагрузки на местные бюджеты и налогов для собственников. В общем, комитет против. Как изменятся правила на рынке загородной недвижимости, а тем более насколько понятными, прозрачными и «реализуемыми» на практике они будут, — вопрос открытый.
Что на деле?
Практика применения отличается от прописанного. Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ», отмечает, что сегодня прецедентов сноса построенных домов в коттеджных поселках нет, хотя иногда право собственности на построенный дом приходится регистрировать через суд. Оформляются дома и по «дачной амнистии»: люди приходят в МФЦ, заполняют бланк, в котором нужно указать площадь дома, наличие коммуникаций, — и регистрируют право. Более того, Сергей Балуев предполагает, что действие упрощенного порядка будет продлено, хотя правила могут измениться.
Казалось бы, самые надежные варианты: в черте населенных пунктов, с инженерными коммуникациями, с готовыми документами — в ситуации неопределенности должны пользоваться большим спросом. Однако данные Росреестра по Ленобласти, например, свидетельствуют, что на участки ИЖС приходится менее 10% зарегистрированных прав на землю.
Группа компаний «ФАКТ», в частности, отмечает успех продаж в своих новых дачных поселках. Причем на старте некоторых проектов участки реализовывались по предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи будущей вещи, который, по словам Сергея Балуева, позволяет зарегистрировать собственность без заключения нового договора с застройщиком. Компании, в активе которой девять лет работы на рынке и десяток реализованных коттеджных поселков, покупатели доверяют даже до получения кадастровых паспортов на индивидуальные участки. Так, поселок «Нева-да!» запустили в июле прошлого года, в ноябре были готовы коммуникации, а он уже был распродан на 80% — собственники вовремя зарегистрировали свои права на участки.
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ»
Наша компания больше девяти лет на рынке, это 12 коттеджных поселков в четырех районах Ленобласти. Как показывает практика, продажи можно и нужно начинать на этапе «чистого поля», когда только поставлены вешки. Процедура получения документов на размежеванные участки занимает от трех до 8–9 месяцев в зависимости от района. В небольшом проекте построить дороги, подвести электричество и протянуть водопровод от скважины можно за три месяца. Более масштабные проекты мы разбиваем на очереди и тоже успеваем подвести коммуникации за строительный сезон. Человек купил участок, на следующий год можно начинать строительство.
У нас есть опыт организации управления поселками как с управляющей компанией, так и без таковой. Когда мы помогаем собственникам выбрать председателя ДНП, передать землю на баланс ДНП, им уже не удается договориться о стоимости содержания дорог, инженерных систем, и начинается неразбериха и споры. Для обеспечения порядка в поселке, функционирования дорог и сетей нужна профессиональная управляющая компания, способная просчитать необходимый размер платежей.
Сети и обслуживание
Существуют объективные рыночные риски, и прежде свойственные загородному рынку: девелопер переоценил свои возможности или привлекательность территории, не сумел пройти все требуемые процедуры согласований, обеспечить обещанное электро- или газоснабжение. С такими проблемами сталкиваются и застройщики многоэтажных жилых комплексов. Например, ряд построенных домов в Девяткине оказались без канализации, и их не могут ввести в строй — согласовали с условием подключения к будущим сетям, которые так и не появились.
«Сегодня покупателям участков стоит оценивать выполненный объем работ в коттеджном поселке и как минимум документы по инженерному обеспечению», — советует Максим Кузьменков, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Профрегионстрой», реализующей проекты коттеджных поселков «Изумрудные горки» и RedVill.
Газовая магистраль на границе поселка не гарантирует, что мощности будет достаточно для всех домовладений. Придется проверять наличие и содержание техусловий. Наличие и качество и дорог лучше оценивать по реальному состоянию дел, хотя в договоре застройщика с покупателем должны быть прописаны ширина и материал дорожного покрытия.
Максим Кузьменков, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Профрегионстрой»
Оценивать перспективы инженерного обеспечения коттеджного поселка со слов застройщика сложно, да и не стоит. Во-первых, подключение газа или электричества зависит не только от компании-девелопера, но и от энергоснабжающих организаций. Во-вторых, рыночная ситуация создает дополнительные риски, и логично оценивать компанию «по делам». Мы прекрасно понимаем, что залогом успешных продаж сегодня может быть сочетание нескольких факторов: адекватной цены, наличия рассрочки и активных строительных работ в поселке.
В части документов: если есть техусловия и они выполнимые, если ведется проектирование подводящего газопровода, то с большой долей уверенности можно
утверждать, что газ в поселке будет. В нашем поселке RedVill, предназначенном для постоянного проживания, сейчас проектируется газопровод, условия подключения согласованы. Заранее точно назвать сроки, увы, сложно всегда.
С дорогами ситуация намного проще: можно оценивать их наличие и качество по факту.
Сегодня успех продаж, как полагает Максим Кузьменков, зависит от выполненных в поселке работ, адекватности цен и строительной активности.
Оценивать риски можно и по запрашиваемой цене. В 2016 году на рынке появились предложения в 150 км от города по 8 тыс. руб. за сотку, как рассказали в экспертном бюро «Сперанский», и они уже мало удивляют. Хотя это фактически оптовая цена массивов сельхозземель. Однако там не предлагается даже электричество.
На участке, пригодном для строительства дома, пакет коммуникаций без магистрального газопровод будет стоить не менее 200 тыс. руб., если в него входит поселковая водяная скважина — не менее 400 тыс. С газообеспечением стоимость повышается до 700–800 тыс. руб. Если предлагают полное обеспечение за 300 тыс. руб., скорее всего, потребуются дополнительные платежи. Или застройщик лукавит. Надо также оценить, достаточно ли включенной в «пакет» электромощности: каждый дополнительный киловатт в зависимости от района может обойтись в 30–70 тыс. руб., во Всеволожском, например, 30–40 тыс. руб.
Еще на стадии изучения предложений следует разобраться с размером платежей за эксплуатацию поселка. «Если застройщик обещает организовать охрану, уборку и освещение территории, вывоз мусора, содержание детской и спортивной площадок, обслуживание водопровода и дренажной системы за 1,5 тыс. руб. в месяц, очевидно, что это нереально. Деньги могут взять, но ничего не сделать, — предупреждает Сергей Балуев. — Для проекта на 500 участков разумная сумма не меньше 4,5 тыс. руб. в месяц». Оценивать будущую организацию жизни по обещаниям тоже не стоит, лучше познакомиться с готовыми поселками выбранного застройщика.
В проектах, где ведутся работы по инженерному обеспечению, стоимость участков растет соответственно их готовности. Поэтому ценовая динамика в коттеджных поселках сильно различается, как и объемы продаж, что сказывается и на сроках ввода в строй.
Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж КП «Петровская мельница»
Для тех, кто не хочет ввязываться в хлопоты по строительству дома, ждать подведения коммуникаций, отличным вариантом будет выбор таунхауса.
Приобретать таунхаус в двух — трех часах езды от города в качестве дачи большого смысла нет. Другое дело для постоянного проживания. Готовый, с подключенным газом, системой отопления — оптимальный вариант для тех, кто хочет быстро переехать, без ожидания подключения к сетям.
По нашему проекту «Петровская мельница» вижу растущую популярность дуплексов, домов на две семьи. Они значительно дешевле отдельно стоящих коттеджей и при этом расположены на участках 10–12 соток, которых вполне достаточно для комфортной загородной жизни.
