Риски потерять деньги при строительстве загородного дома можно разделить на три группы: связанные с юридическим правом построить дом и оформить в собственность, с участком и его окружением, а также со стройкой.
Сегодня невероятно высок риск «попасть» на деньги, отдав их за надел без кадастрового паспорта или обещание девелопера в ближайшем будущем размежевать участок. Добросовестные компании, работающие на загородном рынке, уже не предлагают землю без правильно оформленных документов.
С легальной возможностью строительства дома и регистрации собственности на постройку на землях для дачного строительства сейчас немало вопросов, и это тема отдельной статьи.
Горки, болота и вода
Риск потратить намного больше планируемого бюджета кроется также в геологии. Заболоченность, пласт торфа под верхним слоем грунта, валуны или грунтовые воды близ поверхности потребуют дополнительных расходов на земляные и фундаментные работы, создание дренажной системы. Возможно, расходы не испугают, но примерно оценить их объем стоит до приобретения участка. Геологические изыскания на этапе покупки земли можно не проводить, а получить необходимые сведения у девелопера коттеджного поселка. Во-первых, девелопер проводит такие работы для строительства дорог и сетей в поселке, а во-вторых, он заинтересован предложить покупателю качественно подготовленную землю, полагает Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty.
Есть, правда, примеры, когда девелопер, наоборот, скрывает проблемы, снимая верхний слой грунта. На место выемки засыпается строительный мусор, сверху он прикрывается слоем грунта, для того чтобы, допустим, замаскировать заболоченные почвы. Поэтому Наталья Палканова, руководитель коммерческого отдела компании «ЛивинВуд» советует изучить место: не видна ли четкая граница между участком и влажным редколесьем по соседству.
Начать строительство без подъезда к участку не получится, вопрос в том, кто его сделает. Если дорога есть, но недостаточной ширины, может оказаться, что длинная фура по ней не проедет и придется возить стройтехнику и материалы небольшими машинами. Это опять дополнительные затраты. Удорожает стройку и отсутствие подведенного электричества: придется покупать дизель-электрогенератор.
Перепад высот, неровный рельеф, неправильная форма участка могут потребовать дорогостоящих работ по строительству фундамента, подпорных стенок. Самый дешевый для строительства вариант — плоский участок, по форме приближенный к квадрату. Если надел другой, можно заказать хотя бы топосъемку, которая обойдется в 10–15 тыс. руб., и с ней прийти на консультацию в строительную компанию и оценить предстоящий объем работ.
Марина Шкурко уверена, что дом на участке с интересным ландшафтом при необходимости можно продать быстрее и выгоднее.
Владислав Ремиш, коммерческий директор компании Skog Homes, говорит, что рельеф иногда делает невозможным целевое использование участка с разумными тратами: меры по подготовке к строительству оказываются сопоставимыми со стоимостью дома и превышают цену покупки участка. Усугубить трудности может и «нижний» подъезд к участку с большим уклоном, продолжает Владислав Ремиш: наверх подавать технику и материалы или дорого, или невозможно. Например, если для этого приходится вырубать красивые деревья, вынимать большой объем грунта, и есть риск, что из-за этого грунт сверху будет сходить вниз. Поэтому для наделов с большим уклоном особенно важно заранее (даже до покупки) рассчитать движение грунтов и оценить предстоящие работы.
Если уклон небольшой, то, скорее всего, при планировке участка можно найти такой вариант размещения дома, который позволит уменьшить траты. Подвинув постройку на метр, иногда можно сэкономить весьма существенно. Главное, напоминает Наталья Палканова, не начинать строительство до разработки генплана участка — с коридорами для сетей, пятнами под беседку, навес, баню и пр. Готовый план поможет избежать размещения пристроек в месте схода снега с крыши дома, сетей под въездом к навесу для автомобиля и подобных проблем.
В расчете на газ
Если земельный участок был куплен под строительство дома для всесезонного использования — постоянного проживания или отдыха — и покупателя привлекла возможность обогревать дом природным газом, то отказ застройщика от обязательств или задержка с подключением потребуют расходов. Можно сразу (до проведения газа) запланировать установку котла, работающего на нескольких видах топлива. Хуже, если поиск альтернативных вариантов отопления начинается перед самым новосельем, а дом выстроен большой.
Все же лучше дождаться газификации поселка или заранее просчитать варианты. Тепловой насос обойдется больше чем в один миллион рублей. Газгольдер — это 400 тыс. руб. плюс выделение части участка, обеспечение подъезда цистерны со сжиженным газом.
То же с водоснабжением: если нет возможности подключиться к поселковой скважине, альтернативу надо предусмотреть на этапе планировки участка.
Ошибки проекта
Дороже всего обходятся строительство без проекта и кардинальные переделки типового проекта в ходе стройки. Типовые проекты учитывают стандартные размеры окон, дверей и мебели, а переделки «на глаз» ломают продуманную логику.
Марина Шкурко советует брать за основу профессиональные архитектурные эскизы. На вторичном рынке немало объектов «самодеятельной архитектуры», которые сегодня смотрятся нелепо и несуразно, а покупателям неинтересны.
Наталья Палканова напоминает, что типовые проекты можно использовать в качестве эскизов, но покупать конструктивную часть, включая фундамент, нет смысла. Во-первых, фундамент проектируют после геологических изысканий на участке, во-вторых, каждая строительная компания использует унифицированные узлы и конструктивные элементы, «пироги» крыши и стен с учетом возможностей собственного или партнерского производства.
На этапе проектирования стоит расписать сценарий будущей жизни в доме и детализировать его вплоть до расстановки мебели. От расстановки зависит расположение точек ввода сетей в дом, мест под щитки и коллекторы, выводов электросетей, водопровода и канализации. Все это надо учитывать уже при сооружении фундамента, дабы не исправлять потом при помощи перфоратора. В проекте должны быть просчитаны уклоны стоков канализации (чтобы не устанавливать дополнительные насосы), предусмотрены выводы под наружное освещение или полив газонов.
Строительная компания, берущая за основу свои или сторонние типовые проекты, чаще всего доводит их до рабочего состояния бесплатно. Качество доводки определяется гарантийными обязательствами подрядчика по готовому дому.
«Дорогие» строители
Даже по отзывам анонимных пользователей интернета, не говоря уже о профессиональных строительных компаниях, понятно, сколько потерь связано с неверным выбором подрядчика. Строители получили задаток и исчезли. Или недоделали уже оплаченную работу. И заказчик месяцами ищет новую бригаду, закупает материалы, вынужден повышать оплату, чтобы уговорить завершить строительство.
Выгоднее работать с одним подрядчиком. Окончательную смету следует прописать в договоре без возможности увеличения, а оплачивать работу поэтапно.
Лукавство строителей иногда кроется в предложении за приемлемую для заказчика сумму возвести коробку (фундамент, стены, крышу): «А остальное потихоньку потом доделаете…» Наталья Палканова предлагает, глядя на картинку будущего дома, задавать вопросы по спецификации, чтобы понять, какие именно статьи из нее исключили — ради экономии. Подшивы кровли оставлять на потом нельзя, водостоки должны монтироваться сразу, по мере готовности кровли. И таких элементов много, и они не дешевые.
«Не думаю, что можно проверить детальную смету, — не соглашается Владислав Ремиш. — Это как с автомобилем: кроссовер, одна шт., 4 млн руб. Да или нет? Подсчитывать количество кожи и пластика, резины и металла незачем. Мы не раскрываем детальных смет, не делают этого строители и в Финляндии. Заказчику предоставляется договор, на первом листе которого указано: дом, один. Подробная спецификация прилагается, но стоимость прописана по обобщенным позициям: фундамент, коробка, строительно-монтажные работы. Отдельно выносим окна и двери, поскольку это существенная статья расходов. Но такой подход могут позволить себе только хорошо зарекомендовавшие себя, известные на рынке бренды».
Строительную компанию можно выбрать по рекомендации, посмотреть построенные ею дома. Правда, по мнению Владислава Ремиша, и в случае подписания дорогого контракта с опытной и известной на рынке компанией заказчик не застрахован от того, что ему плохо построят дом.
Эксперт из Skog Homes считает, что если взвешенно и придирчиво выбирать подрядчика, то привлекать сторонний технадзор, желательно, но уже не обязательно: «Знаете надзор высокой квалификации — надо брать, нет — придется вдвойне осмотрительно выбирать подрядчика».
Решаясь на покупку участка и строительство дома, полностью доверить все решения проектировщику или строителю, даже самым надежным, не удастся: придется задать сотни вопросов, понять ответы, а затем еще подумать, о чем важном не спросили. От ошибок на сто процентов не застраховаться, но многое можно и нужно выяснить до приобретения участка и начала строительства. Ну а достойные компании стараются исправлять ошибки.
Аркадий Глумов, руководитель проектно-технического направления компании H+H
Газобетон хорошо подходит для возведения загородных домов, однако непрофессиональная работа с этим материалом может свести на нет все его преимущества. Так, типичной ошибкой при самостоятельном строительстве является неверный выбор толщины несущих стен. Очень толстые стены — это перерасход стенового материала, то есть лишние финансовые траты, а чрезмерная экономия на толщине может привести к деформации и даже разрушению стен. При строительстве фундамента нередко пренебрегают подготовкой основания под него и созданием дренажной системы вокруг будущего дома. Иногда выбирают тип фундамента, не соответствующий геологическим условиям. Также среди ошибок, приводящих в ходе эксплуатации к переделкам или основательному ремонту, можно назвать отсутствие отмостки вокруг дома и слоя гидроизоляции между фундаментом и стенами. При незаполненных клеевым составом вертикальных швах неизбежно продувание кладки, и исправить эту ошибку можно только оштукатуриванием с обеих сторон всех наружных стен. Наконец, нужно выбирать качественную газобетонную продукцию: от точных геометрических размеров блока зависит расход клея, а значит затраты на его покупку.
Юлия Петрова, архитектор компании «Хольц Хаус»
Чаще всего заказчики, не имеющие опыта в строительстве, при покупке участка «попадают» либо на перепады высоты, которые нужно отсыпать, либо на проблемы с грунтами. Обычно заказчик уверен, что его участок совершенно ровный и не требует никаких земляных работ, а после геодезической съемки ровное на вид место оказывается с перепадом метр и больше. Компенсация такого перепада может «ударить» по бюджету будущей постройки. Иногда покупатель, наоборот, выбирает участок как раз из-за красивого рельефа и перепада, не задумываясь, а после всех изысканий и проектов выясняется, что нужно делать либо отсыпку под фундамент, для которой нужно 1000 кубометров песка и более, либо высокий цоколь, — а это немалые затраты. Также в практике нашей компании были случаи, когда заказчикам попадались участки с подземными ручьями или даже небольшими речками под пятном застройки и требовался большой объем работ по отводу русла.
Владислав Ремиш, коммерческий директор компании Skog Homes
Параметры застройки необходимо проверить, заказав градплан участка. Возможность строить дом/дачу должна быть прописана в основном или условно разрешенных видах использования участка. В градплане будут также указаны ограничения по высоте, процент застройки участка, отступы от границ и прочее. Рекомендую помнить о будущей ликвидности дома. Если возникнет необходимость продажи, то реализовать домовладение быстро и по максимальной цене можно, при условии что соблюден баланс между уровнем (качеством) участка и средствами, потраченными на строительство дома, хозпостроек, ландшафтный дизайн. Соотнести площадь дома и участка, материал и цель использования дома (отдых на дальней даче или постоянное проживание), архитектуру, технологию строительства и природное окружение.
