Яндекс.Метрика
Загородное обозрение
салон загородной недвижимости

Поможет ли государство сектору ИЖС?

Ипотека, кредитование / 02.04.2020

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

+7(812)313-63-61

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
На дату сдачи номера ключевая ставка ЦБ остается прежней. Для рынка недвижимости это считают «промежуточным ориентиром». Тем временем выданы первые кредиты по «сельской ипотеке» под 2,7%, а Минстрой обнародовал программу развития ИЖС, включающую проектное финансирование.

В прошлом году на частные дома в Ленобласти пришлась почти половина общего объема введенного жилья — 1,4 из 2,9 млн кв. м. В целом по РФ индивидуальные дома обес­печивают 40–45% нового жилья. Если в связи с новыми макроэкономическими условиями планы по вводу не изменят, государству стоило бы поддержать сектор частного домостроения. Пока же в числе принятых мер только запуск «сельской ипотеки» по ставке от 2,7% и сохранение ключевой ставки ЦБ. Остальное — косвенные сигналы (разрешено тратить материнский капитал на жилые дома на садовых участках) и планы: программа авторства Минстроя по развитию ИЖС на 138 млрд руб. за четыре года, и распространение «сельской ипотеки» на новые населенные пункты Ленобласти.

Эскроу и проектное финансирование

Пока ипотечное кредитование мало помогает рынку ИЖС. В год выдается всего 15 тыс. кредитов, что составляет лишь 1% от общего объема выдачи ипотеки, при этом ставки выше обычного уровня. Причина — системные проблемы: невысокая ликвидность таких домов, риски заниженой оценки объекта залога и несоблюдение технологий.

Исправить ситуацию должно соблюдение стандартов качества в ИЖС, как полагают в Минстрое. Для типовых проектов ведомство готово предусмотреть стандарты кредитования, которые снизят риски банков. Для домов от застройщиков (комплексного ИЖС) Минстрой предлагает обязательное проектное финансирование. Также по аналогии с долевым строительством предусматривается заключение единого договора для общего имущества поселков ИЖС о передаче «дольщику» в собственность земельного участка с построенным домом. «Это позволит распространить на ИЖС программы субсидирования льготных кредитов, применяемые для многоквартирных домов», — уверяют в Минстрое.

В марте петербургский застройщик ГК Omakulma сообщил, что готовит пилотный проект проектного финансирования для поселка Omakulma – Annino. «Мы с декабря занимаемся проблемой проектного финансирования ИЖС и наконец вышли на финишную прямую, — говорит генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина. — Наши заявки сейчас рассматриваются в кредитных комитетах банков. Вопросов, связанных с получением проектного финансирования и эскроу (спецсчетами), множество: все банковские программы «заточены» под 214-й закон, который не регулирует ИЖС. Сейчас мы предлагаем покупателям открывать аккредитивы в банке, внести на него от 5% цены дома (таким образом фиксируется нынешня цена). Затем, получив проектное финансирование и спецсчет, мы переведем деньги покупателей на него на общих основаниях, как в многоквартирном строительстве. Чтобы на рынке ИЖС создать условия для открытия аккредитивного счета и последующего перевода денег на эскроу (спецсчет), приходится вводить много нового в банковские программы и продукты, а этот довольно длительный процесс. Но закончить его необходимо».

Ипотека для ИЖС

Первые кредиты по госпрограмме «сельской ипотеки» в Лен­области были выданы на квартиры в Буграх и Янине. По данным Россельхозбанка, из более тысячи заявок, немало подано покупателями индивидуальных домов, есть одобренные Минсельхозом. Те, что поступили по домам на садовых участках, в СНТ, еще рассматриваются.

Тем временем в правительстве Ленобласти обсуждается возможность распространения программы «сельской ипотеки» на городские территории, которые фактически являются сельскими. «У нас есть городские поселения в 50-километровой зоне от границ Петербурга, которые мы хотели бы развивать, привлекать туда жителей. Это Романовка, Куйвози, поселки вокруг Гатчины, Лаголово, Верево, Морозовка, Токсово, Поляны, Рощино. Включение в программу «сельскую ипотеку» значительно оживило бы в них спрос на новое и вторичное жилье и способствовало бы их сбалансированному развитию», — сказал вице-губернатор Лен­области Михаил Москвин. Он также сообщил, что регион рассматривает возможность выделения средств для субсидирования ставки именно для селян, исключив из программы населенные пункты в зоне интенсивной урбанизации и фактически ставшие городами. Сделать это будет непросто.

Несмотря на ограничение размера кредита для Ленобласти 5 млн руб., факт стабильной поддержки госпрограммы позитивно повлияет на весь рынок загородной недвижимости, в том числе и на бизнес-сегмент. «В продажах загородных домов доля ипотечных сделок сегодня не превышает 10%, этот объем некритичен для девелоперов. Однако даже в сегменте, где дома от 10 млн руб., покупателям важна возможность получения части денег в кредит по привлекательной ставке 3%», — считает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров.

Виолетта Басина, генеральный директор ГК Omakulma

У нас фактически отсутствует ипотека для ИЖС. Только появилась «сельская ипотека» с кредитами до 5 млн руб. без допзалогов и поручителей — для покупки участка и строительства дома. Остальная ипотека существует, по сути, на бумаге, поскольку у банков невероятное количество условий. Мы будем пионерами создания реальной ипотеки на этом рынке. Нужно получить проектное финансирование, организовать эскроу (точнее, спец­счета), и тогда появится ипотечный продукт, причем увязанный со всеми госпрограммами, компенсирующими процентные ставки. Первоначальный взнос для заемщика в системе проектного финансирования от 10%, дополнительные залоги не предусмотрены, потому что в схеме эскроу залоговое имущество как раз строящееся. Застройщикам новый ипотечный продукт откроет путь к широким слоям населения. По статистике продаж: в среднем за год в поселке Ленобласти продается по четыре дома, участков в регионе покупается около 5300. Многие застройщики продают участки без подряда, поскольку нет средств построить дома и продавать уже их — равно как и покупатели не могут себе позволить сразу дом с участком. Наш ипотечный продукт открывает новые возможности не только покупателям, но и банкам — для предложения строительным компаниям, которые смогут нарастить объем ИЖС, увеличив «средний чек» условно с 1,5 млн руб. за участок до 7 млн руб. и больше за дом.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»

В изменившихся условиях значимость господдерж­ки ипотеки увеличивается. Важно, чтобы государство в полном объеме профинансировало программу «сельской ипотеки» под 2,7–3% для индивидуальных домов. В этом смысле сохранение ключевой ставки 6% — важный сигнал для рынка.

Ведь уже понятно, что доллар не вернется к курсу 62–63 руб., и себестоимость строительства, в частности загородного, вырастет. Рост не будет пропорциональным, но он неизбежен, в том числе в силу цепной реакции. А запаса по удержанию цен на сегодняшнем уровне у загородных девелоперов почти нет. Все уже сократили собственные издержки, проекты реализуются с невысокой рентабельностью 10–15%. Так что цены поднимутся.

С другой стороны, новости февраля-марта обусловили взрывной рост спроса на аренду загородных домов, и рынок в Петербурге и Ленобласти не сможет удовлетворить возникшую потребность. Очевидно, что часть потенциальных арендаторов придут покупать. И хотя в продажах загородных домов доля ипотечных сделок невелика, возможность получить средства по привлекательным ставкам для многих имеет большое значение.

В избранном В избранное
2389
Предложения