В прошлом году на частные дома в Ленобласти пришлась почти половина общего объема введенного жилья — 1,4 из 2,9 млн кв. м. В целом по РФ индивидуальные дома обеспечивают 40–45% нового жилья. Если в связи с новыми макроэкономическими условиями планы по вводу не изменят, государству стоило бы поддержать сектор частного домостроения. Пока же в числе принятых мер только запуск «сельской ипотеки» по ставке от 2,7% и сохранение ключевой ставки ЦБ. Остальное — косвенные сигналы (разрешено тратить материнский капитал на жилые дома на садовых участках) и планы: программа авторства Минстроя по развитию ИЖС на 138 млрд руб. за четыре года, и распространение «сельской ипотеки» на новые населенные пункты Ленобласти.
Эскроу и проектное финансирование
Пока ипотечное кредитование мало помогает рынку ИЖС. В год выдается всего 15 тыс. кредитов, что составляет лишь 1% от общего объема выдачи ипотеки, при этом ставки выше обычного уровня. Причина — системные проблемы: невысокая ликвидность таких домов, риски заниженой оценки объекта залога и несоблюдение технологий.
Исправить ситуацию должно соблюдение стандартов качества в ИЖС, как полагают в Минстрое. Для типовых проектов ведомство готово предусмотреть стандарты кредитования, которые снизят риски банков. Для домов от застройщиков (комплексного ИЖС) Минстрой предлагает обязательное проектное финансирование. Также по аналогии с долевым строительством предусматривается заключение единого договора для общего имущества поселков ИЖС о передаче «дольщику» в собственность земельного участка с построенным домом. «Это позволит распространить на ИЖС программы субсидирования льготных кредитов, применяемые для многоквартирных домов», — уверяют в Минстрое.
В марте петербургский застройщик ГК Omakulma сообщил, что готовит пилотный проект проектного финансирования для поселка Omakulma – Annino. «Мы с декабря занимаемся проблемой проектного финансирования ИЖС и наконец вышли на финишную прямую, — говорит генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина. — Наши заявки сейчас рассматриваются в кредитных комитетах банков. Вопросов, связанных с получением проектного финансирования и эскроу (спецсчетами), множество: все банковские программы «заточены» под 214-й закон, который не регулирует ИЖС. Сейчас мы предлагаем покупателям открывать аккредитивы в банке, внести на него от 5% цены дома (таким образом фиксируется нынешня цена). Затем, получив проектное финансирование и спецсчет, мы переведем деньги покупателей на него на общих основаниях, как в многоквартирном строительстве. Чтобы на рынке ИЖС создать условия для открытия аккредитивного счета и последующего перевода денег на эскроу (спецсчет), приходится вводить много нового в банковские программы и продукты, а этот довольно длительный процесс. Но закончить его необходимо».
Ипотека для ИЖС
Первые кредиты по госпрограмме «сельской ипотеки» в Ленобласти были выданы на квартиры в Буграх и Янине. По данным Россельхозбанка, из более тысячи заявок, немало подано покупателями индивидуальных домов, есть одобренные Минсельхозом. Те, что поступили по домам на садовых участках, в СНТ, еще рассматриваются.
Тем временем в правительстве Ленобласти обсуждается возможность распространения программы «сельской ипотеки» на городские территории, которые фактически являются сельскими. «У нас есть городские поселения в 50-километровой зоне от границ Петербурга, которые мы хотели бы развивать, привлекать туда жителей. Это Романовка, Куйвози, поселки вокруг Гатчины, Лаголово, Верево, Морозовка, Токсово, Поляны, Рощино. Включение в программу «сельскую ипотеку» значительно оживило бы в них спрос на новое и вторичное жилье и способствовало бы их сбалансированному развитию», — сказал вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин. Он также сообщил, что регион рассматривает возможность выделения средств для субсидирования ставки именно для селян, исключив из программы населенные пункты в зоне интенсивной урбанизации и фактически ставшие городами. Сделать это будет непросто.
Несмотря на ограничение размера кредита для Ленобласти 5 млн руб., факт стабильной поддержки госпрограммы позитивно повлияет на весь рынок загородной недвижимости, в том числе и на бизнес-сегмент. «В продажах загородных домов доля ипотечных сделок сегодня не превышает 10%, этот объем некритичен для девелоперов. Однако даже в сегменте, где дома от 10 млн руб., покупателям важна возможность получения части денег в кредит по привлекательной ставке 3%», — считает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров.
Виолетта Басина, генеральный директор ГК Omakulma
У нас фактически отсутствует ипотека для ИЖС. Только появилась «сельская ипотека» с кредитами до 5 млн руб. без допзалогов и поручителей — для покупки участка и строительства дома. Остальная ипотека существует, по сути, на бумаге, поскольку у банков невероятное количество условий. Мы будем пионерами создания реальной ипотеки на этом рынке. Нужно получить проектное финансирование, организовать эскроу (точнее, спецсчета), и тогда появится ипотечный продукт, причем увязанный со всеми госпрограммами, компенсирующими процентные ставки. Первоначальный взнос для заемщика в системе проектного финансирования от 10%, дополнительные залоги не предусмотрены, потому что в схеме эскроу залоговое имущество как раз строящееся. Застройщикам новый ипотечный продукт откроет путь к широким слоям населения. По статистике продаж: в среднем за год в поселке Ленобласти продается по четыре дома, участков в регионе покупается около 5300. Многие застройщики продают участки без подряда, поскольку нет средств построить дома и продавать уже их — равно как и покупатели не могут себе позволить сразу дом с участком. Наш ипотечный продукт открывает новые возможности не только покупателям, но и банкам — для предложения строительным компаниям, которые смогут нарастить объем ИЖС, увеличив «средний чек» условно с 1,5 млн руб. за участок до 7 млн руб. и больше за дом.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
В изменившихся условиях значимость господдержки ипотеки увеличивается. Важно, чтобы государство в полном объеме профинансировало программу «сельской ипотеки» под 2,7–3% для индивидуальных домов. В этом смысле сохранение ключевой ставки 6% — важный сигнал для рынка.
Ведь уже понятно, что доллар не вернется к курсу 62–63 руб., и себестоимость строительства, в частности загородного, вырастет. Рост не будет пропорциональным, но он неизбежен, в том числе в силу цепной реакции. А запаса по удержанию цен на сегодняшнем уровне у загородных девелоперов почти нет. Все уже сократили собственные издержки, проекты реализуются с невысокой рентабельностью 10–15%. Так что цены поднимутся.
С другой стороны, новости февраля-марта обусловили взрывной рост спроса на аренду загородных домов, и рынок в Петербурге и Ленобласти не сможет удовлетворить возникшую потребность. Очевидно, что часть потенциальных арендаторов придут покупать. И хотя в продажах загородных домов доля ипотечных сделок невелика, возможность получить средства по привлекательным ставкам для многих имеет большое значение.
