Законом разрешено строительство жилых домов на садовых участках, а регистрация их возможна в упрощенном порядке до 2031 года.
Градрегламент и угодья
Для строительства жилых домов на садовых наделах (и приравненных к ним участках в ДНП, коттеджных поселках) закон 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…» требует наличия утвержденного градостроительного регламента территории, допускающего параметры построек). Для участков ИЖС и ЛПХ в населенных пунктах наличие утвержденных градрегламентов не влияет на право застройки и возможность регистрации дома.
Как разъясняют юристы Управления Росреестра по Ленинградской области, регистрации жилого дома на садовом участке отсутствие утвержденного градостроительного регламента не препятствует. В частности, действует упрощенный порядок (по дачной амнистии, на основании техплана).
В Росреестре предупреждают, что для сельхозугодий ситуация сложнее. Во-первых, с 2019 года в силу части 6 статьи 79
Земельного кодекса РФ запрещено включать сельскохозяйственные угодья в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использовать для строительства садовых, жилых домов и даже хозпостроек.
Во-вторых, градрегламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, для сельхозугодий не устанавливаются (пп. 6, 7 ст. 36 Градкодекса РФ), следовательно, неправомочно и изменение вида разрешенного использования. Есть примеры, когда изменение ВРИ согласовано главой местной администрации и данные об этом внесены в кадастр недвижимости. Но если их не внесли в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в том числе в связи с отказом во внесении, «такие данные нельзя считать сведениями, удостоверенными органом регистрации прав», напоминают в Росреестре. Кроме того, разрешенное федеральным законом строительство домов на землях крестьянских (фермерских) хозяйств ЗакС Ленобласти не утвердило.
По данным Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», в Ленобласти много земельных массивов «с двойным дном»: в документах продавца может быть указан ВРИ «для ведения садоводства», а в генплане участок отнесен к сельхозугодьям. Для выяснения этого факта публичной кадастровой карты может быть недостаточно, придется проверять не один источник информации.
В начале марта Госдума приняла в первом чтении поправки в 217-ФЗ, ограничивающие запрет включения угодий в состав СНТ — для садоводств, образованных до начала 2019 года.
В принятом в июне во втором чтении документе эта поправка оставалась.
Уведомлять или упрощать
С одной стороны, разницу в порядке регистрации домов на садовых участках и земле для ИЖС нивелировала расширенная дачная амнистия, разрешившая упрощенный порядок и для домов на земле под ИЖС. С другой — граждане могут использовать обычный порядок, с уведомлениями о начале и завершении строительства.
Для домов на садовых участках без утвержденного градрегламента упрощенный порядок — единственный возможный. Но в нем кроются определенные риски. Например, факт отнесения земли к сельхозугодьям или зонам с особыми условиями использования может выявиться при подаче на регистрацию документов на уже построенный дом. Как предостерегают эксперты, отсутствие в ЕГРН сведений об особых условиях использования вовсе не гарантирует, что они не обнаружатся регистратором в ходе правовой экспертизы. Можно построить дом, в надежде в упрощенном порядке зарегистрировать права, а потом получить отказ.
И потому для участков ИЖС, ЛПХ и садовых с утвержденным градрегламентом предпочтителен уведомительный порядок — тем более что в законе нет однозначно прописанного освобождения владельца участка от согласования строительства.
По мнению Дмитрия Майорова, гендиректора компании «Русь: НТ», уведомление, кроме выявления зон с особыми условиями, защищает от изменений градрегламентов в период строительства (законом отводится 10 лет), будь то изменения правил землепользования и застройки, установление новых зон с особыми условиями использования, изменения предельных параметров застройки. Уведомление также позволяет узаконить отклонение от этих предельных параметров при желании. Причем согласование строительства и его параметров сохраняет действие даже при продаже участка новому владельцу, в течение 10 лет с момента выдачи.
Уведомление и ответ администрации могут потребовать банки при оформлении кредита на строительство на садовом участке.
Пять ипотек для ИЖС
Для покупки готового дома или участка и строительства действуют несколько льготных кредитных программ: семейная ипотека (ставки до 6%, сумма до 12 млн руб.), ипотека для IT-специалистов (ставка до 5%, сумма до 18 млн руб.), льготная ипотека (ставка до 7%, сумма до 12 млн руб. В июне объявлен старт программы для строительства домов хозспособом без привлечения подрядчика — ставка 7%, сумма до 12 млн рублей.
По всем этим программам к участку, на котором расположен или будет строиться дом, предъявляются два требования: возможность строительства и регистрации жилого дома. Также участок не должен находиться в зонах с особыми условиями использования территорий (например, на охраняемых природных территориях, землях рекреационного назначения, особо ценных землях, в санитарно-защитных зонах, зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения). Банк Дом.РФ при кредитовании строительства на собственной земле запрашивает ответ администрации на уведомление о его начале и предупреждает, что окончательные требования надо выяснять в банке, где планируется получение кредита.
Пятая льготная программа по самой низкой ставке, до 3%, — сельская ипотека. В ней могут участвовать только объекты, расположенные в черте населенных пунктов. Администрацией Ленобласти утвержден исчерпывающий перечень населенных пунктов, недвижимость в которых подпадает под программу. Если СНТ, ДНП, коттеджный поселок вне границ населенного пункта, «сельский» кредит не дадут.
Газ и субсидии
Для того чтобы использовать для покупки или строительства дома материнский капитал, с марта 2020 года разницы между садовым участком или для ИЖС нет, главное, чтобы дом можно было зарегистрировать в качестве жилого, а участок позволял возвести такой дом.
Купить на средства федерального маткапитала только участок нельзя — к моменту подачи документов в Пенсионный фонд РФ, который контролирует правомочность использования денег, участок уже должен быть оформлен в собственность семьи.
Зато, как отмечает Дмитрий Новосельцев, для покупки участка можно использовать земельный сертификат и региональный маткапитал, выданный жителям Петербурга и Ленобласти. Причем земельные сертификаты можно задействовать только для садовых (дачных) участков.
Бесплатная догазификация тоже зависит от категории земли и вида разрешенного использования участков. Как разъяснял Росреестр, для домов на садовых участках в границах газифицированных населенных пунктов газопровод до границ товарищества (СНТ или ДНП) доведут бесплатно, а газораспределительная сеть по территории СНТ строится уже за счет домовладельцев. Для СНТ вне населенных пунктов, то есть на земле сельхозназначения, бесплатное подведение к границам не предусмотрено.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
В настоящее время правила оформления жилых домов на участках ИЖС и садовых/дачных одинаковые. Дачная амнистия распространена и на участки ИЖС. Однако я бы рекомендовал в начале строительства дома уведомить муниципальные власти.
К недостаткам сельхозземель под садоводство можно отнести отсутствие льготной программы догазификации земельных участков и неохотное предоставление банками ипотеки под покупку дома, участка и строительство.
Однако есть и преимущества: земельный сертификат и региональный материнский капитал можно использовать только для покупки участков сельхозназначения под дачное/садовое строительство.
Участки под ИЖС предпочтительнее, если есть заинтересованность в получении субсидии на погашение ипотечного кредита, которая выдается на покупку участков ИЖС, договор подряда или покупку готового дома.
Сегодня самую надежную защищенность покупателя обеспечивает только тот девелопер, который выполняет проект планировки территории. К тому же девелопер в качестве поддержки покупателей может предоставлять собственные программы рассрочки на покупку участков или домов, в том числе льготные и даже беспроцентные.
