ИЖС выступает главным драйвером строительной отрасли, обеспечивая 67% ввода жилья в Ленобласти (1,4 млн кв. м из введенных в эксплуатацию за полгода 2,1 млн) и 62% по стране, причем число зарегистрированных домов за шесть месяцев увеличилось более чем на 60%. При этом на ИЖС по-прежнему приходится не более 3% выданных ипотечных кредитов. Так, Сбер отчитался о трехкратном росте ипотеки на ИЖС, выдав за полгода на эти цели
6,5 тыс. кредитов на 26,9 млрд руб. Это 2,9% по числу заемщиков и 3,7% по деньгам (всего за полугодие банк выдал
334 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.).
Как отмечает гендиректор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров, спрос на ипотеку отмечен даже в высоком ценовом сегменте — обладатели валютных накоплений предпочли бы рублевые кредиты обмену по текущему курсу. А в Knight Frank SPb констатируют: впервые за 10 лет в листингах на вторичном рынке появились объекты премиум-класса, номинированные в валюте.
Цены и ассортимент
По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу июля в Петербурге и Ленобласти в 323 коттеджных поселках не распродано 15,5 тыс. участков и домов, это 39% «стартового объема», в основном участки без подряда (87%). В конце 2021 года последние составляли 93% объема предложения. В 30 комплексах таунхаусов еще осталось 1,1 тыс. секций.
Цены в 2022 году продолжали расти во всех сегментах. Так, средняя цена участка с начала года выросла на 22% и достигла 3,7 млн руб. Во II квартале рост замедлился, но полугодовой итог оказался выше, чем для сегмента домов и таунхаусов.
Домовладение (готовый дом или участок с подрядом) подорожало с начала года на 10%, до 26,9 млн руб. В апреле —
июне цена снизилась на 5%. Секция в таунхаусе за полгода прибавила в цене в среднем 3% и теперь стоит 17,1 млн рублей.
Предложение за полгода пополнилось на 3,4 тыс. лотов; это на 44% меньше зарегистрированного в рекордном по активности девелоперов I полугодии прошлого года и на 13–18% больше показателей двух допандемийных лет. Однако темпы продаж заметно (на 38%) превышают вывод новых объектов.
Умеренная активность
За полугодие в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти продано 4,7 тыс. объектов — участков, домов и секций в таунхаусах, в том числе 1,9 тыс. во II квартале. Это квартальный минимум последних двух лет, а по сравнению со II кварталом прошлого года снижение составило 36%.
Участки без подряда, по данным «Петербургской недвижимости», обеспечили почти 90% сделок (4,2 тыс.) При этом аналитики отмечают кардинальное сокращение доли участков самого низкого ценового сегмента, до 100 тыс. руб. за сотку: с 63% в 2013 году до 37% в 2018-м и 24% в 2022 году. Наибольшая доля (37%) сделок пришлась на участки дороже 200 тыс. руб. за сотку.
Аналитики зафиксировали устойчивый тренд сокращения площади покупаемых участков. Несмотря на это, средняя сумма сделки с землей с допандемийного 2019 года выросла почти в полтора раза, с 1,7 млн до 2,5 млн руб. (годовой рост на 13%). Причина очевидная: во многих поселках, предлагавших землю без подряда не дороже 200 тыс. руб. за сотку, сейчас цена сотки 250–450 тыс. рублей.
Бюджетные участки покупатели выбирают на юге — у Сиверской в Гатчинском районе и у Лопухинки в Ломоносовском, а также близ п. Красная Долина в Выборгском. Спрос на самые дорогие (свыше 500 тыс. руб. за сотку) участки сосредоточен в прилегающей к Курортному району части областного Выборгского, севернее Репино и западнее п. Пески. Участки среднего ценового диапазона, по 100–300 тыс. руб. за сотку, покупают в окрестностях Разметелева, Лесколова, Низина, Сойкина. «Верхний средний класс» — 300–500 тыс. руб. за сотку сосредоточен на северном направлении, вдоль Новоприозерского шоссе (Вартемяги, Лесколово, Агалатово, Сосново), у п. Первомайское, а также в п. Разметелево.
Дома и подряды
В первом полугодии продано 307 домов и участков с подрядом, на 20% меньше, чем за тот же период прошлого года. По данным Knight Frank SPb, продажи домов в поселках бизнес-класса (класса В) сократились на 78%, а премиум-класса (класса А) — на 43%, что суммарно означает более чем двукратное снижение спроса. Новых поселков премиум-класса не было, в сегменте «бизнес» лишь один, на 57 лотов.
Девелоперы активизировали вывод новых предложений готовых домов и участков с подрядом класса «комфорт», по расположению подходящих для постоянного проживания, отмечает Ольга Трошева. Это привело к тому, что именно на такие объекты пришлись 55% сделок с коттеджами за полугодие и свыше 60% за II квартал. Средняя цена предложения в этом классе — 16,1 млн руб., +22% c начала года.
Такие домовладения выступают привлекательной альтернативой подорожавших из-за льготной ипотеки городских квартир (притом что рост цен городской недвижимости в популярных районах продолжается). Дом средней площадью 172 кв. м с участком не дальше 20 км от КАД приобретали за 17,4 млн руб., по цене 3–4-комнатной квартиры в спальном районе или «двушки» в более статусной локации, приводит пример Ольга Трошева. Популярные у покупателей домов класса «комфорт» локации: Разметелево и Вартемяги во Всеволожском районе, Аннино и Ропша — в Ломоносовском.
Кроме того, домовладения комфорт-класса соответствуют кредитным лимитам по программам льготной ипотеки с субсидируемыми ставками. Так, по семейной ипотеке, программе «Господдержка», ипотеке для строительства без привлечения подрядчика для заемщиков в Петербурге и Ленобласти максимальная сумма составляет 12 млн руб., а по льготной программе для IT-специалистов — 18 млн рублей.
Средние суммы покупки домовладений в поселках класса «комфорт» и «эконом» по сравнению с допандемийным периодом практически удвоились. В премиум- и бизнес-классе за то же время бюджет покупки вырос на 40–50%. К началу второго полугодия он составил для коттеджа 28,7 млн руб. в бизнес-классе и 60,5 млн руб. в классе «премиум». Наиболее популярные локации у покупателей домов высоких классов — Энколово, Юкки, Белоостров, а также Репино-Ленинское. На рынке домов и участков с подрядом средняя сумма сделки составила 24 млн рублей.
Секции «комфорт+»
В комплексах таунхаусов за полгода продано 254 секции, это на 9% меньше, чем за тот же период 2021 года. Почти половина (43%) сделок пришлись на класс «комфорт плюс» со средней суммой сделки 16,5 млн руб. (+19% с начала года).
Популярные у покупателей локации — Вартемяги, Энколово (выведен в продажу пул секций вблизи курорта «Охта-Парк»), а также Петергоф и Стрельна, где реализуются проекты «Таун Град» и «Алгоритм Стрельна», а также
п. Федоровское в Тосненском районе.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Объем сделок за II квартал 2022 года демонстрирует возвращение к стабильному уровню спроса, без ранее присущего рынку ажиотажа. По оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», во II квартале 2022 года на загородной «первичке» реализовано 1,9 тыс. домов и участков. Снижение к показателю I квартала — 34%, к аналогичному периоду 2021 года — 36%. Значительная часть потенциального спроса реализована в 2020–2021 годах по более привлекательным ценам. Бюджеты покупки продолжают расти во всех форматах (участки, дома, таунхаусы), и сейчас покупатели более взвешенно выбирают объекты. На их решения сильно влияет неуверенность в финансовой устойчивости (инфляция заметно превысила рост средней зарплаты), а также ожидание снижения стоимости строительных материалов — приобретение домовладений/строительство домов на участках нередко откладывают в ожидании снижения цен.
С другой стороны, спрос будет зависеть от развития мер господдержки сектора ИЖС, внедрения проектного финансирования и реализации планов крупных игроков квартирного рынка по выходу в сегмент ИЖС.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор
компании «Русь: Новые Территории»,
член совета директоров корпорации «Русь»
Продажи в среднем за полугодие были выше, чем в 2020 году, и несколько ниже, чем в 2021-м. Притом что цены выросли существенно.
В марте резко повысился спрос на готовые объекты, в том числе участки с коммуникациями, которые мы продаем в КП «Солнечный орнамент» рядом с
п. Сосново. По договорам подряда приходилось по несколько раз пересчитывать сметы, люди взвешивали разные варианты, однако сокращение площади почти не рассматривали, следуя потребностям семьи. После майских, похоже, адаптировались к новой реальности, решения стали принимать быстрее. Видим сложности с финансированием: покупатели с валютными сбережениями не хотят их конвертировать по текущему банковскому курсу и заинтересованы в рублевой ипотеке либо длительной, на два или три года, рассрочке. Отчасти проблема решается разделением строительства на этапы.
Большинство клиентов нацелены на максимально быстрое строительство. Ускорения стройки логично добиваться за счет типизации. Так, «Русь» предложила, во-первых, скидку и ускоренную поставку домокомплектов по нашим готовым проектам, а, во-вторых, новый продукт — дома из бесклеевых стеновых PHE-панелей. Технология, выступающая альтернативой «классической» каркасно-панельной, доработана и просчитана. Мы уже построили несколько домов в партнерских поселках. Это дома современной архитектуры с плоскими крышами, их можно построить быстрее, чем дома из клееного бруса, а в одноэтажном варианте — без крана или манипулятора.
Для ускорения производства домов мы готовы частично доработать внутреннюю планировку в процессе строительства.
Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
компании Knight Frank SPb
За полугодие реализовано 28 коттеджей класса А и
15 лотов класса В, то есть сокращение продаж больше чем в два раза по сравнению с первым полугодием 2021 года, примерно до уровня допандемийных лет. На спрос повлияли макроэкономические тренды, и если сегмент высокобюджетных объектов менее чувствителен к потрясениям, то рынок бизнес-класса сильно уязвим при изменении настроений и запросов покупателей. Сказывается и удорожание, из-за чего нарушается соответствие цены и качества, снижается ликвидность недвижимости. Кроме того, многие покупатели хотят купить объект, чтобы жить «здесь и сейчас», а большая часть предложения в коттеджных поселках этому запросу не отвечает.
С июля 2021 года средняя цена предложения в классе А выросла на 36% — до 89,6 млн руб., а в классе В на 3% — до 27,1 млн руб. На «вторичке» средняя цена в классе А (домовладения дороже 50 млн руб.) почти не изменилась и составляет 107 млн руб. При этом в листингах появились объекты, номинированные в валюте, чего не было более 10 лет.
Пополнение предложения было минимальным, и за полгода в классе А число лотов сократилось на 5%, а в классе В — прибавило 8%. Заметно, на 27%, выросло предложение коттеджей класса А на вторичном рынке, который больше соответствует интересу покупки готового жилья, а кроме того, шире распределен по районам, тогда как «первичка» предлагает коттеджи класса А только в трех районах, включая Курортный, и 80% предложения приходится на Всеволожский.
До конца года на рынке возможны лишь минимальные изменения — активность девелоперов по выводу новых проектов заметно не повысится, поэтому объем предложения будет сокращаться. Итоги продаж ожидаются ниже показателей последних двух лет, но при стабилизации достигнут уровня 2019 года.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
В январе и феврале 2022 года спрос был на 10–15% выше, чем в те же месяцы 2021 года. Затем снизился.
В КП «Разметелево» в марте-апреле мы остановили продажи, а затем подняли цены на 20%. Спрос, естественно снизился, примерно на 30–40% относительно прошлогоднего. По данным «Петербургской недвижимости», средняя цена участков ИЖС во Всеволожском районе составляет 347,4 тыс. руб. за сотку. В «Разметелево» — 392 тыс. руб., это всего на 11% выше средней цены по району. А местоположение, пожалуй, одно из самых лучших: всего 9 км от КАД, в шаговой доступности вся городская, в том числе социальная, инфраструктура. Как известно, цена определяется прежде всего спросом, а это очень популярное место. И участков остается в продаже все меньше, и в соответствии с генпланом п. Разметелево под ИЖС их уже не будет.
За первое полугодие мы вывели в продажу 3-ю очередь в «Разметелево», это около 70 участков. Уже построены дороги, готовы водо- и газопровод, рассчитываем осенью подвести электричество, построить подводящий газопровод и в конце года пустить в систему газ.
В КП «Сосновские горки» цены в начале февраля повысились на 15%, продажи не останавливались, снижение спроса к 2021 году — на те же 30–40%.
В этом году там стартовали продажи в 3-й и 4-й очереди (около 100 участков). Уже построены дороги, проложены водопровод и ЛЭП. Благоустраиваем территорию в зоне лесного ручья.
Число сделок с ипотекой после повышения ключевой ставки сократилось почти до нуля, в июне началось восстановление, очень медленное. Поэтому покупатели пользуются рассрочками: в «Разметелево» на три месяца, в «Сосновских горках» — до шести.
Готовим новый проект КП «Вишнёвский берег» на берегу Вишнёвского озера. В настоящее время ведутся проектные работы. Концепция разработана. Ждем утверждения ПЗЗ по Красносельскому сельскому поселению.
Наталья Сангинова,
руководитель отдела продаж
поселка Nurmi Hills
На данный момент почти завершены продажи в нашем флагманском проекте Nurmi Hills, остались последние участки. В поселке мостят тротуары, возводят КПП у центрального въезда, идут работы по формированию береговой линии искусственного озера, обустраиваются футбольное поле и спортивная площадка.
Сравнивать продажи с прошлым годом в нашем случае некорректно, поскольку основной объем участков был распродан к началу 2022 года и выбор у покупателей был ограниченный, а сейчас остались единичные лоты. С начала года мы подняли цены на 10–15%. Доля ипотечных продаж (по кредитной программе Сбербанка) составляет около 10%, остальные сделки — прямая оплата.
Старт нового проекта мы перенесли из-за изменения экономической ситуации в стране. Но осенью откроем продажи в новом поселке, который тоже расположен п. Борисово. Это будет небольшая уютная история на 50 земельных участков среди леса, в окружении маленьких озер. До берега Борисовского озера 800 м. Категория земель — земли населенных пунктов. Так же, как во всех наших поселках, закрытый периметр, охраняемая территория, водоснабжение будет централизованное, как и электрификация. Площадь участков 12–20 соток, стоимость от 230 тыс. за сотку.
