Несмотря на широкое обсуждение чиновниками всех уровней перспектив выхода крупных городских застройщиков с масштабными комплексами ИЖС с банковским проектным финансированием, эскроу-счетами, на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти кардинальных изменений в этом плане не произошло. Проектное финансирование в прошлом году получил проект «Корнер Кальтино» у Ждановских озер, и застройщик, компания MY CORNER (загородное подразделение крупного девелопера «Унистрой»), использует банковские средства, для того чтобы передавать готовые дома покупателям за 6–8 месяцев.
Желание покупателей получить новый дом максимально быстро все участники рынка называют одним из основных трендов, сформированных в 2021–2022 годах и получивших продолжение в 2023-м.
Также единогласно отмечен высокий спрос на ипотеку, в том числе в высоких ценовых сегментах. По мнению Алексея Потапова, руководителя проекта «Ламбери», ипотека и в этом году поддерживает рынок, как в прошлом. Управляющий партнер ГК Puzzle Марина Шкурко отмечает, что в практике компании были покупатели с большим ипотечным «чеком», до 100 млн руб., кроме рыночных программ, использовалась льготная IT-ипотека, с максимальной суммой займа 18 млн руб., потратить которую можно в том числе на готовый дом (от застройщика) или строительство.
С продажами новых домов конкурировала «вторичка», предложение которой в дорогом сегменте пополнилось из-за отъезда домовладельцев и больше соответствует цели скорейшего новоселья. Однако объем продаж в классе «премиум», по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», заметно меньше по сравнению с 2021 годом,
все равно в два или в два с лишним раза превысил показатели 2009–2019 годов. Это 70 домовладений со средним бюджетом сделки 63,4 млн руб. — столько же продали девелоперы в 2020 году. Бизнес-класс (средний чек 35,5 млн руб.) был менее успешен: 65 домовладений за год.
Средние цены предложения в премиум- и бизнес-классе замедлили рост летом 2022 года, а в последнем квартале зафиксировано снижение (–2% и –10% соответственно). Дальнейшую ценовую динамику в 2023 году определят снизившиеся цены на стройматериалы и объем платежеспособного спроса. Новые покупатели будут сравнивать стоимость дома с квартирой аналогичного класса, рассчитывая на выигрыш в площади, полагает Алексей Потапов. Еще одним понижающим фактором эксперт считает продажи без эскроу-счетов. По мнению руководителя проекта «Ламбери», использование городскими застройщиками эскроу-счетов работает на удорожание жилья. «Загородные девелоперы справляются сами, строят по договорам подряда. Во всяком случае мы в «Ламбери» строим именно так. Это дает возможность заказчику получить более гибкий, комфортный график платежей», — говорит Алексей Потапов.
Группа повышающих факторов включает дорогой импорт, в частности инженерного оборудования, применяемого в строительстве домов высокого класса, развитие ипотеки, строительство загородными девелоперами объектов социальной инфраструктуры, которое работает на комфорт.
К поддерживающим цены факторам можно отнести и привлекательность для молодых людей загородной жизни в собственном доме. Тенденция, родившаяся в начале пандемии, продолжает играть существенную роль на рынке: загородный образ жизни стало проще сочетать с успешной карьерой благодаря удаленной работе, считает генеральный директор компании «Русский Фонд Недвижимости» Александр Портнов.
Изменение возраста покупателей даже в сегменте дорогих домов весьма заметно: в некоторых компаниях клиенты 25–40 лет составляют до 100%. Этот тренд заметили и в Дом.РФ: в 2022 году число сделок с гражданами, родившимися в 1981–1995 годах, выросло в 3,5 раза. Именно на них пришлись 72% ипотечных кредитов, выданных на частные дома.
Молодежь чаще выбирает современную архитектуру и ценит организованность окружающей застройки. Среди архитектурных тенденций эксперты называют сокращение площади домов, стремление к одноуровневому пространству, без лестниц, продуманность планировок.
По географии спроса предпочтения покупателей были традиционными: 70% запросов на объекты в северном и северо-западном направлениях от Петербурга, согласно данным ГК Puzzle. И если еще год или два назад почти половина потенциальных покупателей начинали поиск загородного дома или участка с Курортного района, то сегодня интерес к этому району снизился: все знают, что выбор здесь ограничен, а цены очень высокие. Тогда как развитие инфраструктуры и скоростные дороги сделали весьма привлекательными Приозерский и Выборгский областной районы, считает Марина Шкурко.
Александр Царев,
генеральный директор «РОССА РАКЕННЕ СПб»,
эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, Казахстане и Беларуси
В премиальном сегменте есть ряд локаций, пользующихся неизменным спросом — это Курортный район, Выборгский и Всеволожский районы Ленобласти. Именно там сосредоточены элитные поселки, среди которых и комплексы нашей компании. Покупатели тщательно изучают инфраструктуру района и загородного поселка, поскольку понимают, что она определяет уровень комфорта и безопасности.
В период турбулентности предпочтение отдается готовым объектам или проектам в стадии высокой готовности. Сегодня покупатели выбирают домовладения в наших поселках, поскольку они полностью готовы для проживания — сданы в эксплуатацию, построена вся инфраструктура. Очевиден тренд на разумную достаточность в потреблении. Наши заказчики стремятся к рациональности и функциональности, что обусловило уменьшение площади домов. Раньше преобладали проекты больше 400 кв. м, сейчас доминируют заказы на проекты 250–350 кв. м. Пожив в коттеджах с избыточными опциями, выступавшими скорее атрибутом статуса, люди осознали, что им действительно необходимо для комфортной жизни, и отказались от больших бильярдных, огромных кабинетов и библиотек. При этом у нас по-прежнему есть заказчики, для которых мы строим дома 500, 700 и 1000 кв. м. Конечно, в Москве таких заказов больше.
В последние годы девелоперы крайне осторожны и в премиум-классе на рынок выводятся единичные коттеджные поселки. При этом по-настоящему качественные объекты быстро вымываются, поэтому мы не ждем избыточности в этом сегменте. Сегодня на рынок недвижимости сильно влияет политическая и экономическая ситуация в стране. Увеличилось предложение домов на вторичном рынке. Но они не всегда устраивают потенциальных покупателей. По-прежнему есть желающие строить «под себя».
Анна Голко,
руководитель проекта «Еловая усадьба»
Тренды 2023 года в запросах покупателей поселков высокого класса формировались в 2020–2021 годах, и мы их учли уже при разработке концепции клубного поселка «Еловая усадьба» в п. Рощино.
Это прежде всего требования к инфраструктуре: внутри поселка должно быть готово все, включая дороги, инженерные сети (в бизнес-классе и выше — обязательно подземные), въездную группу, ограждение по периметру, охрану на въезде.
Другое ключевое требование покупателя — к локации, внешней инфраструктуре (наличию мест для досуга, спорта и поддержания здоровья, магазинов и кафе) и природному окружению: лесные деревья на участке и водоем в пешей доступности. Понимая это, мы не только подобрали участок с лесом, в пешей доступности от которого озеро, река и вся социальная инфраструктура п. Рощино, но и к старту продаж провели все сети, включая газовые, водопровод, оптоволокно, подземный дренаж, а также построили въездную группу, в которой сейчас работает наш офис. Сегодня «Еловая усадьба» готова почти на 100%, в том числе финишный, второй, слой асфальта на дорогах шириной 7,5 м с пешеходной частью и озеленением, дизайнерский уличный свет и прочее.
Еще один тренд — дефицит участков в хороших локациях, вследствие чего крайне мало новых поселков высокого класса, тем более с полностью готовой инфраструктурой премиального уровня. Я уверена, в п. Рощино и его ближнем окружении у нас просто нет конкурентов по балансу цены и качества. Поэтому с начала февраля мы повышаем цены на те участки, где стоимость сотки была установлена с дисконтом и оказалась на уровне поселков более низкого качества и класса.
Еще несколько участков в рамках партнерского соглашения будут выставлены с обязательным подрядом на строительство.
Марина Шкурко,
управляющий партнер группы компаний Puzzle
Ряд трендов 2023 года, определяющих спрос в сегменте загородной недвижимости класса «бизнес» и выше, сложился еще в 2022-м. На первый план вышла возможность быстрого заселения. Поэтому предпочтение безоговорочно отдается полностью готовым к заезду домам и максимально готовым к застройке участкам.
Выбирая участок, покупатели ожидают, что как минимум должны быть заасфальтированы подъезды, подведены коммуникации и организованы зоны общего пользования. Понимая это, мы открыли продажи в поселке «АРТ’Д ЭКО CLUB» на берегу Суходольского озера, только когда уже были проведены все сети, оформлена въездная группа, обустроены пирс на 50 катеров и пляж с лежаками и кабинками, прогулочная зона, детская и волейбольная площадки.
Желание покупателей заселиться в кратчайшие сроки привело к изменению механизмов сделок. Все чаще для ускорения процесса используется ипотека с погашением сразу после продажи прежней недвижимости, что позволяет не откладывать до нее переезд, а также система трейд-ин, когда одновременно с покупкой дома оформляется продажа квартиры или коммерческого объекта.
На загородный рынок пришли цепочки, которых раньше почти не было, и обмены с доплатой. И мы видим очень большую востребованность ипотеки — даже в высоком ценовом сегменте, в котором работает наша компания. Ипотекой пользуются как для обменов с доплатой, так и для прямых покупок, это IT-ипотека, сельская и семейная.
Также следует отметить, что покупатель помолодел. Почти все наши клиенты от 25 до 40 лет. За годы пандемии они осознали, что ежедневное присутствие в офисе не обязательное условие успешной карьеры и можно работать удаленно или приезжать в офис 2–3 дня в неделю.
Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»
Рынок загородной недвижимости будет расти. Не из-за того, что я так хочу, просто таков мировой тренд. Обратите внимание, даже после начала СВО рынок не просто не просел — он вырос. Это говорит об устойчивом спросе на загородную недвижимость. В 2022 году, правда, очень много домов продавалось на вторичном рынке. Часть граждан, покидая страну, продают готовые дома, с отделкой, мебелью, комплектом белья и автомобилем в гараже. Это грустно.
Однако растет и ввод новых домов. Думаю, после вымывания с рынка предложений «вторички» мы увидим возврат интереса к строящимся домам.
Ипотека востребована, сделки с ней продолжаются, и это очень сильно поддерживает рынок. Но есть обратная сторона медали: ипотека разгоняет цены. Сейчас новые дома дороже, чем во вторичных продажах из-за выросших в 2021–2022 годах цен на стройматериалы. Не думаю, что это сильно продавит рынок, цены не упадут. Тем более что тенденция ускорения инфляции в 2023 году все уравняет.
Рынок меняется. Появляются проекты с хорошими планировочными решениями, продуманной эргономикой, новыми отделочными материалами. В коттеджных комплексах стало больше объектов социальной инфраструктуры. Все это, конечно, приведет к увеличению стоимости квадратного метра. Когда мы в 2019 году рядом с коттеджным поселком «Ламбери» построили частную школу, стоимость квадратного метра подросла на 10% не только в поселке, но и во всей локации. Прилив поднимает все лодки. Сейчас в «Охта-Парке» открылась новая школа, готовится открытие спа-комплекса, рядом с поселком «Ламбери» построено здание под медицинский центр. Это делает жизнь за городом более комфортной и, безусловно, сказывается на стоимости жилья.
Дмитрий Балышев,
директор регионального отделения MY CORNER в Санкт-Петербурге
Прогнозировать объем спроса на рынке загородной недвижимости на год вперед сегодня сложно, поскольку многое зависит от внешних факторов. Тем не менее можно уверенно говорить, что переезд из городских квартир за город остается в тренде. В том числе для молодых людей, от 25 лет, чего до 2020 года не было. С началом пандемии горожане осознали, насколько комфортнее жить в пригороде или за городом, в собственном доме с участком, а работать удаленно. Это прогулки по поселку, безопасность и досуг на свежем воздухе для детей, пикники-шашлыки…
И такое восприятие ценностей загородной жизни стало долгоиграющей тенденцией.
В 2023 году спрос отчетливо сфокусирован на загородной недвижимости, соответствующей основным приоритетам. Это удобное расположение (локация, куда можно комфортно и быстро добраться), наличие рядом с домом привычной городской «социалки» (поликлиника, банк, магазины, места досуга и пр.) и внутренняя инфраструктура коттеджного комплекса (дороги, инженерия, сервисная служба, площадки для спорта и игр, безопасность).
Еще в прошлом году мы видели, что 100% потенциальных покупателей домов в «Корнер Кальтино» интересуются ипотекой, поэтому наладили сотрудничество с ведущими ипотечными банками. А в этом году возможность получить IT-ипотеку (по ней наиболее подходящие размеры кредитов), семейную ипотеку или кредит по «Господдержке» приобретают решающее значение!
Новая молодая аудитория загородных покупателей, активно развивающих собственный бизнес, формирует свой запрос в архитектуре: современные, лаконичные проекты с удобными, выверенными планировками. И непременное условие — быстрое новоселье. Или полностью готовый дом, или дом под отделку с готовым дизайн-проектом. В «Корнер Кальтино» мы выстроили все бизнес-процессы так, чтобы передать полностью готовый дом за 6–8 месяцев. И это действительно дом под ключ!
Александр Кравцов,
управляющий партнер Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI)
С ковидного 2020 года загородный рынок буквально возродился. Люди осознали, что гораздо комфортнее находиться на самоизоляции с семьей в собственном доме на природе, чем в городской квартире. Высокий спрос сохранялся и в 2021 году, и в 2022-м, что подтверждают отчеты аналитических агентств.
По нашим наблюдениям, наиболее популярны два типа готовых объектов. Первый — недорогое жилье, расположенное в близлежащих пригородах или приграничных с городом районах. Это таунхаусы, дуплексы, небольшие коттеджи примерно в часе езды от Петербурга, выступающие лучшей альтернативой городской квартире.
Второй тип — недвижимость классов «бизнес» и «премиум» в живописной локации рядом с лесами и водоемами, полностью обеспеченная внешней и внутренней инфраструктурой. Такие проекты могут располагаться на значительном удалении от города, и, как правило, для владельцев этот дом — дополнение к городской квартире.
Перспективы у загородного рынка хорошие и в текущем году. Во-первых, жизнь на природе. Во-вторых, стоимость. Полноценный дом с участком и коммуникациями сегодня зачастую обходится дешевле, чем трех- или четырехкомнатная квартира в центре Петербурга.
К середине 2023 года мы планируем начать строительство и открыть продажи в коттеджном поселке бизнес-класса во Всеволожском районе. Проект будет включать 80 домовладений и все необходимые объекты инфраструктуры. Загородные проекты будут реализованы параллельно с нашими стройками на Синопской наб. и на Заставской ул., в Московском районе. Сейчас ищем новые участки под девелопмент как в черте города, так и в пригородных локациях.
