— Сергей Николаевич, прежде всего хотелось бы узнать, как отразились на вашей деятельности два кризисных года.
— За два последних года уменьшились как количество сделок, так и суммы комиссионного вознаграждения за проведенные сделки. Эти показатели снизились примерно в два раза, что для сравнительно небольшого агентства довольно существенно. Крупные агентства недвижимости в силу ряда причин оказались в период кризиса в выигрышном положении. Свои преимущества были и у агентств, которые специализировались на обслуживании корпоративных клиентов. Мы же опустились до такого предела рентабельности, когда продолжение риэлторской деятельности оказывается попросту экономически невыгодным. В частности, это произошло потому, что у нас в сравнении с крупной компанией, работающей на загородном рынке, доля накладных расходов больше.
— Тем не менее вы не закрылись, а все-таки удержались на плаву?
— Да, нам помог опыт наших сотрудников, обретенный за десять лет работы на рынке. В нашей деятельности произошла определенная диверсификация, то есть мы стали меньше работать на вторичном рынке. И соответственно, стали активнее в сегменте оформления документации на загородную недвижимость. Наши агенты проводили приватизацию собственности, оформляли права на загородную недвижимость, кадастровую документацию на земельные участки, проводили межевание и т. д. С точки зрения заказчиков, это могло быть как предпродажной подготовкой объектов, так и просто стремлением как-то узаконить имеющееся в собственности недвижимое имущество. Решение такого рода оформительских задач позволило нашим сотрудникам как-то зарабатывать, и в итоге компания не прекратила свою деятельность. Лишь весной этого года мы увидели рост числа сделок, что позволяет испытывать сдержанный оптимизм в отношении развития загородного рынка.
— Но главное ваше ноу-хау, позволившее пережить кризис, было все-таки связано с девелопментом, не так ли?
— Это действительно так. Главный проект, который позволил успешно работать на рынке, предполагал принципиальное изменение стратегии деятельности. Для начала скажу, что АН «Вектор» входит в группу компаний ProLand. В эту структуру входит топографо-геодезическая компания, а также проектная и юридическая компании. Такой союз позволяет «переваривать» любые задачи на земельном рынке — от кадастрового учета садовых участков до создания проектов поселений. До кризиса, в частности, мы покупали участки сельхозназначения, меняли их разрешенное использование и продавали инвесторам под строительство дач. Однако грянул кризис, и в нашем распоряжении остались земельные активы, которые нельзя было реализовать оптом. Тогда-то и встал вопрос: что с этими активами делать? Можно было сидеть и ждать, когда ситуация на рынке изменится в лучшую сторону, а можно было рискнуть, попытавшись реализовать какой-нибудь проект.
— И вы выбрали…
— Мы выбрали второй путь. Среди наших земельных участков наиболее перспективным, как мы считали, был расположенный в Приозерском районе, на берегу реки Вуоксы. Это 8,5 га в сосновом лесу, в 15 км от поселка Лосево, а этот район, как известно, — традиционное место отдыха петербуржцев. Землям сельскохозяйственного назначения мы присвоили статус садоводческого некоммерческого товарищества. Придумали название: «Колокольцево» (тоже культовое место для питерских дачников) и на его базе решили развивать девелоперский проект строительства дачного поселка.
— Это именно дачный, а не коттеджный поселок?
— Любой загородный дом, где не живут постоянно, считается дачей. А поскольку на 90-м км от города строить дома для постоянного проживания не имеет смысла, мы и решили создать дачный поселок. Но дачный поселок высокого уровня. В «Колокольцеве» будет выстроено комфортабельное загородное жилье со всеми удобствами, так что желающие смогут жить там круглый год. В поселке будет общий охраняемый периметр, определенные элементы инфраструктуры, на берегу планируется пирс и зона отдыха. Надо сказать, это очень живописное место. Участок не плоский, а рельефный, террасами спускающийся к Вуоксе, поэтому практически с каждого землевладения будет открываться вид на воду, что создаст в домах неповторимую атмосферу близости к природе. Кроме того, такой рельеф позволяет разгуляться фантазии архитекторов, которые могут найти уникальные решения, вписывая в природный антураж конкретную постройку.
— Как продвигалась реализация проекта?
— Вначале мы разработали проект застройки, провели все необходимые согласования, после чего разделили земельный массив на 56 участков по 12 соток. На эти участки были приобретены права собственности, затем начались работы по прокладке инженерных коммуникаций, в первую очередь подъездных дорог, а также дорог внутри поселка. Дороги мы начали прокладывать в мае этого года. Внутри поселка нужно было построить новую дорогу, а подъездную грунтовку улучшить, что мы и сделали. Прокладывались и другие коммуникации, причем прежде всего мы озаботились подведением электроэнергии. С этой целью нами была построена трансформаторная подстанция, которая в скором времени войдет в строй. В ближайшем будущем начнется установка опор линии электропередач и будут протягиваться электрические провода. На начальном этапе, пока поселок строится, мы предлагаем каждому домовладельцу 3 кВт электроэнергии, причем эта мощность уже входит в стоимость участка. В дальнейшем можно будет докупить еще 5 кВт, так что суммарно мощность составит 8 кВт, и это не предел.
— А как обстоят дела с водоснабжением, отоплением и канализацией?
— Что касается водоснабжения, то вначале была мысль сделать водозабор из Вуоксы. Однако в силу ряда юридических причин сделать это не представляется возможным. Поэтому сейчас мы решили пробурить несколько артезианских скважин, которые и будут снабжать домовладения питьевой водой. На каждом участке планируется автономная канализация закрытого типа. Отапливать дома мы предполагаем от индивидуальных котлов, работающих на жидком топливе или сжиженном газе.
— Какие будут строиться дома?
— В дачном поселке, расположенном в лесу, естественно строить деревянные дома. Мы предлагаем такие дома из клееного бруса, оцилиндрованного бревна, а также каркасные. Нашим проектным подразделением разработаны три проекта, которые можно считать типовыми. Любой заказчик может заказать у нас дом. Но мы не навязываем заказчикам подряд. Мы понимаем, что в наше время у многих туго с деньгами и люди распределяют затраты в соответствии с доходами, поэтому никому выкручивать руки не собираемся. Заказчик волен предложить свой проект и пригласить стороннего застройщика. При этом, правда, придется согласовать проекта с разработанным нами регламентом.
— Это очень строгий регламент?
— Он довольно жесткий, состоит из двадцати пунктов. В регламент включены архитектурные требования к постройкам, параметры домов, условия расположения домов на участках и т. д. Этот регламент мы даже сделали приложением к договору купли-продажи, так что нашим заказчикам приходится его подписывать и в дальнейшем нести ответственность за нарушения. Как ни странно, заказчики относятся к этому с пониманием, и многие нам даже благодарны за то, что мы стараемся создать гармоничное и привлекательное пространство для жизни.
— Можно ли увидеть ваши дома не только на бумаге?
— Один такой дом в скором времени можно будет увидеть. Это демонстрационный дом площадью 140 кв. м из клееного бруса, его строительство заканчивается на одном из участков. Здесь «обкатываются» все наши строительные технологии. Хотим сдать его «под ключ», развести все инженерные сети, сделать отопление, интерьер и даже ландшафтный дизайн участка. Приезжая в поселок, покупатель сможет, как вы сказали, не на бумаге, а наяву увидеть все преимущества предлагаемых нами проектов. Если наши клиенты захотят выстроить такой же или похожий дом, мы сможем сделать это быстро и качественно. Один участок из 56 продается вместе с подрядом, к этому нас вынудила его вытянутая форма, которой полностью соответствует наш проект «Сияние севера». Остальные участки заказчики вольны застраивать домами по любым проектам, соответствующим строительному регламенту. При этом у нас предусмотрена определенная рассрочка платежей, и примерно половина наших клиентов этой рассрочкой воспользовались.
— Как движется дело с реализацией участков?
— Очень хорошо. Открыв продажи участков всего лишь в мае этого года, к началу октября мы продали практически половину — 26 участков. С учетом нынешней ситуации на рынке можно без преувеличения сказать: это редкое явление. Темп продаж у большинства игроков рынка до сих пор довольно низкий.
— Когда вы планируете завершить проект?
— Реализация проекта «Колокольцево» планируется в три очереди. Застройку первой очереди мы начнем в текущем году, вторая и третья очереди будут застроены в следующем году. Думаю, проект в общих чертах завершится в 2011 году, какие-то мелкие доделки останутся на 2012 год.
— Получается, что смело менять стратегию иногда выгодно?
— Получается так. Наверное, в этом и заключается благотворное влияние кризиса — он заставляет думать и искать новые решения. И я хотел бы сказать участникам рынка: не бойтесь менять стратегию и осваивать новые пути развития. Если подойти к этому разумно и взвешенно, обязательно получите желаемый результат.
