Условия покупки квартиры в области и в Петербурге на сегодняшний день не имеют существенных различий — требования к застройщикам одинаковы. Дело разве что в пропорциях: в городе все чаще заключаются договоры долевки, в области застройщики обычно действуют через создание ЖСК. Более экзотические схемы приобретения жилья практически ушли в прошлое, правда, как замечают эксперты, если с ними все-таки придется столкнуться, действовать следует с большой осторожностью.
Назад в будущее
Примерно в половине случаев оформление покупки на первичном рынке Ленобласти проводится согласно Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Главное преимущество этой схемы хорошо известно: закон обязывает застройщика опубликовать проектную декларацию, в которой должна быть отражена масса полезной информации о компании и конкретном проекте. Также, согласно закону, в договоре указываются сведения, которые должны обезопасить покупателя: о застройщике и его правах на строительство дома; подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация), включая ее местонахождение в доме, нанесение на поэтажный план; возможности и изменения сроков строительства; порядок возврата средств и т. п. Причем закон 214-ФЗ предусматривает серьезные штрафные санкции в отношении строительных компаний за срыв сроков ввода объекта. А поскольку договор долевого участия регистрируется в ФРС, риск двойных продаж исключен.
При заключении договора долевого участия важно, что получить деньги с покупателя застройщик может только после государственной регистрации первого договора долевого участия (ДДУ).
Вторая распространенная схема — организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК) регулируется законом № 215. Практика эта мало отличается от создания строительных кооперативов советских времен: заявление, уплата вступительного взноса, внесение денег по графику и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключается инвестиционный договор, а между ЖСК и пайщиком — договор паенакопления. Нераспроданные площади остаются в собственности застройщика.
Чаще всего застройщик организует жилищно-строительный кооператив для каждого своего строящегося дома (или целого комплекса), что исключает переброс средств с одного строящегося объекта на другой. После того как пайщики получают право собственности на квартиры, они решают: оставаться им кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
Что лучше?
Каждая схема покупки имеет и слабые, и сильные стороны. Например, ЖСК выгоднее при самом неблагоприятном развитии событий — если застройщик объявил себя банкротом и ушел с рынка. Тогда юридически члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Кооператив как объединение покупателей может вместо застройщика стать правообладателем земли и продолжать инвестировать средства до завершения строительства. Покупатели, заключавшие договор долевого участия, могут поступить также, но прежде должны будут юридически оформить ЖСК и получить права застройщика, на что иногда уходит около года.
У членов кооператива, однако, могут возникнуть проблемы со сроками получения квартиры. В договорах ЖСК, как правило, предусмотрено право правления кооператива переносить срок окончания строительства, причем не один раз, а перенос сроков не является основанием для предъявления иска. Кроме того, договор между кооперативом и пайщиком не регистрируется в УФРС, и ЖСК имеет возможность собирать с пайщиков дополнительные взносы, например, на проведение коммуникаций или благоустройство территории. То есть на момент заключения договора определить сумму необходимых затрат невозможно.
Зато член жилищно-строительного кооператива вправе въехать в новую квартиру, как только дом будет сдан в эксплуатацию, и жить в ней, выплачивая свой пай. Рассрочка платежей составляет пять, а иногда и десять лет. В случае заключения договора долевого участия рассрочка возможна только на период до окончания строительства.
Без сюрпризов
Встречаются на просторах Ленобласти и небольшие компании, осуществляющие продажу жилья по принципу потребительских обществ. Названия у такой схемы самые разные: потребительский ипотечный кооператив (ПИК), потребительский кооператив (ПК), жилищный кооператив (ЖК), ипотечный социальный кооператив (ИСК) и т. п. В потребительском ипотечном кооперативе возможны два способа приобретения жилья: в собственность члена кооператива с залогом жилого помещения (ипотекой); в собственность кооператива с предоставлением в пользование члену кооператива.
В отличие от ЖСК, потребительский кооператив не ограничен жесткими временными рамками — покупатель может получить жилье в собственность есть уже через 3–6 месяцев после вступления в ПК. Во всяком случае, так утверждает реклама. При этом сумма, которую кооператив ссужает своему участнику при покупке квартиры, может составить до 70% ее стоимости. Проблема в том, что деятельность таких обществ не подпадает под действие законов, связанных с долевым строительством, и напоминает систему «пирамиды». Например, первый член вносит первоначальные 50% стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от второго и следующих. Первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, второй член за счет третьего и т. д. В общем, кооператив существует, пока есть приток новых членов, причем число их должно постоянно расти.
Юристы советуют по возможности не связываться с ПИКами, так как при возникновении проблем отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.
Вячеслав Ермолаев, директор департамента нового строительства «Александр Недвижимость»: «При этом, вопреки распространенному мнению, схема жилищно-строительного кооператива при четкой организации застройщиком как процесса строительства, так и внутреннего контроля за прохождением финансов и документооборотом может дать инвестору не меньшие гарантии успешного завершения строительства дома, чем схема работы по ФЗ-214.
При определении объекта для вложения собственных средств дольщику следует учесть не только правовую схему, по которой работает застройщик, но и его репутацию на строительном рынке, а также понять, как идет строительство, насколько четко налажен документооборот внутри компании — как исключение возможности «двойных» продаж.
Однако при строительстве небольших домов в Ленинградской области часто применяются схемы, в которых застройщиком выступает небольшая компания, созданная под конкретный проект и использующая организационно-правовую форму и принципы потребительского общества, отличные от принятых в схеме ЖСК. Учитывая сложность такой схемы с точки зрения возможных правовых последствий для пайщика в случае, если строительство дома не будет завершено, при вступлении в какое-либо потребительское общество рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом».
