— Николай Викторович, как вы можете охарактеризовать «самочувствие» рынка загородной недвижимости в свете сегодняшних экономических реалий?
— Общие тенденции последних месяцев, безусловно, нашли отражение и в сфере загородного девелопмента. Нарастающая неопределенность повлияла на поведение как застройщиков, так и клиентов. На рынок стало выходить меньше новых проектов, часть реализуемых проектов замораживается из-за низкого спроса. Ни для кого, наверное, не секрет, что реальные сделки проводятся не более чем в 20% представленных на рынке коттеджных поселков. Потенциальные покупатели зачастую не могут найти объект, приемлемый по соотношению цены, качества и рисков.
— С ценой и качеством все более-менее понятно. А какие риски стоит в первую очередь оценить будущим домовладельцам?
— Не буду останавливаться на прописных истинах, как то: правильно оформленные правоустанавливающие и разрешительные документы, подходящий вид разрешенного использования земельного участка, отсутствие судебных разбирательств. В настоящее время на первый план выходят риски потери собственных накоплений, нужно приобрести качественный и, что не менее важно, ликвидный объект. Все знают, что от декларации о планах застройщика по инженерной подготовке участков до фактического введения в эксплуатацию поселковых инженерных сетей зачастую проходит очень много времени, поскольку прокладка трубопроводов и создание качественных дорог требуют немалых инвестиций. На практике люди часто сталкиваются с тем, что на площадке установлен строительный забор, никакой инженерии нет и в помине, а продажи уже открыты. Если девелопер не обладает собственными ресурсами для финансирования развития инженерной инфраструктуры, а продажи из-за невысокой строительной готовности идут не так быстро, как хотелось бы, рынок почти гарантировано получит очередной долгострой. Идеально, когда к моменту заключения сделки покупатель получает подтверждение того, что инженерия поселка функционирует, есть действующие договоры с монополистами на электро-, водо-, газоснабжение. В сегодняшних условиях это особенно важно.
— На что, кроме инженерии, стоит обратить внимание?
— Качество строительства коттеджей, если мы не говорим о покупке участка без подряда, не менее важно. Стремясь предложить клиентам максимально низкую цену, застройщики зачастую упрощают конструкцию домов, применяют дешевые материалы. Комплектация часто ограничивается коробкой без радиаторов отопления, котла, бойлера, даже без ввода электричества и воды. Оптоволокно для Интернета и IP-телевидения — вообще редкость.
Если вам приглянулся коттедж, то не стесняйтесь брать с собой на просмотр специалистов по строительству. Неподготовленный покупатель может пропустить очевидный эксперту брак, который способен повлиять на безопасность и долговечность дома. Добросовестный застройщик, безусловно, позволит провести тщательный осмотр дома с использованием необходимых инструментов и оборудования. Как правило, девелопер, дорожащий своей репутацией, имеет собственную службу технического надзора и перед передачей дома клиенту обязательно проводит его тщательную приемку. Покупателю должна предоставляться гарантия на все основные конструкции, инженерное оборудование и даже на отделку фасада. Но, к сожалению, даже если с сетями в поселке все в порядке и качество строительства коттеджа удовлетворительное, ликвидности всего домовладения это все равно не гарантирует.
— То есть такой коттедж будет трудно продать при необходимости?
— Есть еще один немаловажный риск, который стоит четко для себя проанализировать: риск изменения концепции.
Допустим, в проекте предусматривалась продажа только домовладений, то есть участков с расположенными на них коттеджами. Разумеется, в общем архитектурном стиле. Но по каким-то причинам коттеджи в этом поселке после нескольких продаж перестали пользоваться спросом. Или фасады клиентам не понравились, или планировки неэффективные, или качество строительства подкачало. Может быть, и с ценой продажи девелопер не попал в целевую группу или не рассчитал свои финансовые возможности. Среди вариантов развития проекта возможна как продажа участков без подряда, так и перформатирование поселка в более низкий сегмент. Например, вместо застройки просторными коттеджами возможна застройка всей территории таунхаусами небольшого метража или многоквартирными домами, состоящими преимущественно из студий. Вариант с участками без подряда при отсутствии жесткого регламента застройки будет не менее драматичен. При любом варианте коттеджи, которые купили первые клиенты поселка, теряют ликвидность. Как избежать этого риска? Или выбирать поселки, где существенная часть коттеджей построена, продана и заселена, или выбирать проекты от надежных застройщиков, хорошо себя зарекомендовавших.
— Что еще может придать уверенности покупателю, если он собирается приобрести не готовый дом, а заказать новое строительство на выбранном участке?
— Очевидно, что, чем меньше денежных средств покупатель вносит застройщику до готовности своего дома, тем безопаснее для него сделка. Во-первых, если девелопер не требует существенного стартового взноса, то он финансирует строительство вашего дома за счет собственных ресурсов. Это косвенно подтверждает его финансовую устойчивость. Во-вторых, покупатель имеет возможность добиться высокого качества строительства. Ведь он не заплатит полную стоимость, пока все его замечания по дому не будут устранены застройщиком. Также хорошим тоном является возможность получить ипотечный кредит в банке, где у девелопера есть аккредитация, поскольку клиент не всегда может оплатить покупку единовременно. Кроме того, надежные и добросовестные застройщики нередко предлагают рассрочку и индивидуальный график оплаты.
