Последний квартал года был самым успешным по выручке в коттдежных поселках. Число готовых объектов в продаже сократилось, большинство новых предложений — участки без подряда. Средняя цена предложения почти не изменилась.
Главное правило для покупателя загородной недвижимости — будь то участок, дом или таунхаус — остается неизменным: собрать важную информацию о приобретаемом объекте. В минимальный перечень входят: право продавца распоряжаться объектом (выписка из ЕГРН о праве собственности продавца), законная возможность строить на участке дом и возможность подключить постройку к инженерным сетям (как минимум — наличие подъездной дороги и электричества).
Что продают в коттеджных поселках?
К концу 2017 года в продаже, по различным данным, было 320-380 поселков, где предлагались дома (участки с подрядом на строительство), участки без подряда и таунхаусы.
Рынок коттеджных поселков отличается от рынка многоквартирных домов тем, что зачастую непросто понять, «жив» ли проект, насколько юридически легитимна продажа в нем участка, правомерно ли строительство. Поэтому данные аналитиков и расходятся. Так, например, экспертное бюро «Сперанский» учитывает в статистике и те 52 коттеджных поселка, где в продаже осталось три лота или меньше. Также глава бюро Дмитрий Сперанский отмечает, что зимой многие девелоперы приостанавливают продажи, а с началом весеннего сезона возобновляют их. В результате зимняя статистика отличается от весенней на три десятка поселков.
Принято считать, что коттеджные поселки, расположенные не дальше 30 км от КАД, подходят для постоянного проживания. Прочие параметры приспособленности для постоянной жизни, такие как наличие школ, поликлиник, детсадов и супермаркетов, загруженность трасс, газификация и стоимость содержания дома статистика не учитывает. На расстоянии 30 км от КАД расположены 62% поселков (данные Knight Frank Saint Petersburg).
Из-за законодательных изменений, а это 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества..», внесший в том числе поправки в Градостроительный кодекс, и более раннего запрета использовать сельхозземли ближе, чем в 30 км от населенных пунктов для любых целей кроме сельхозпроизводства, вырос интерес к участкам под ИЖС. С точки зрения рисков при регистрации построенных домов статус ИЖС для многих предпочтительнее, несмотря на необходимость получать разрешение на строительство и предоставлять техплан дома для регистрации (а с 1 марта 2018 года потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию). На землях, где разрешено ИЖС, находится 31% коттеджных поселков (и 22% нераспроданных лотов). Большая же часть — 62% поселков и 73% лотов — находятся на землях сельхозназначения и имеют форму дачного партнерства (ДНП), подсчитали в «Петербургской недвижимости». Судя по этой информации, дачные поселки на сельхозземле заметно более масштабные.
Как будет складываться ситуация с регистрацией домов в ДНП, предсказать сложно. Всех пенсионеров освободили от земельного налога на участки площадью 6 соток, и это может заметно сократить доходы муниципалитетов. Необходимость восполнения выпавших налогов может сделать несколько проще изменение разрешенного использования земли под дачное строительство (строительство жилых домов на садовых участках).
Юг, север и трассы
Сравнение числа поселков и продаваемых в них лотов на южном и северном от Петербурга направлениях показывает, что на юге проекты в среднем крупнее: здесь 41% поселков, но 55% лотов в продаже. А на севере почти 60% поселков, но меньше половины (45%) домов и участков. По данным «Петербургской недвижимости» 2/3 всех продаваемых объектов (коттеджей, участков с подрядом и без) находятся в трех районах: Всеволожском, окружающем Петербург с северо-запада до юго-востока, в областном Выборгском и Ломоносовском.
При этом во Всеволожском районе реализуются 100 коттеджных поселков с 4,8 тыс. участков и домов (25% всех объектов в продаже). Столько же объектов в Ломоносовском районе, но они сосредоточены в 69 поселках.
Зато на долю Курортного района пришлась чуть не половина всех таунхаусов: сейчас продажи идут в 16 коттеджных комплексах, это 900 секций или и 42% всех лотов.
При этом данные о загородных объектах по направлениям, заданным радиальными шоссе, говорят больше. Так, например, не совпадает с доминирующим вектором спроса большой объем предложения на Таллинском шоссе. В продажах, по данным аналитиков, на север и северо-запад приходится больше 35% сделок, а на юг — меньше 20%.
Вдоль Таллинского шоссе расположено 55 коттеджных поселков с 3,9 тыс. объектов (21% предложения). По Приозерскому направлению проектов заметно больше — 70, но в них продается только 3 тыс. лотов. Достаточно много поселков находится на Выборгском направлении, 57 проектов с 3,1 тыс. лотов, а также на Мурманском — 44 поселка и 2,6 тыс. лотов.
Надолго ли хватит запасов?
В коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти в течение 2017 года количество нераспроданных участков и домов изменилось незначительно. На продажу выставлено 18,7 тысяч объектов, сообщает Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость». Не продано больше половины заявленного в них количества участков и домов, и этого запаса может хватить на 3,5 года.
По оценке Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», поселков, где предлагаются готовые дома или участки с подрядом, стало больше, но непроданных лотов в них — меньше (970 против 930 единиц). В основном спрос на готовые дома и участки с подрядом сосредоточен в ценовых категориях дороже 6 млн руб. за лот, и в них объем предложения сократился. В проектах класса «комфорт» на 16%, в классе «бизнес» — на 6%, в классе «элита» — на 9%, что говорит об активности покупателей в этих сегментах. Большая часть новых проектов, отмечает Ольга Трошева, представляет собой лишь «полуфабрикат», а не готовый продукт (участок под строительство, а не коттедж/ участок с подрядом).
Отдельно подсчитаны жилые комплексы, где продают таунхаусы. Это еще 35 жилых комплексов, где не продано 2100 секций (40% начального объема), что на 13% меньше, чем было год назад. При нынешних темпах продаж этого хватит на те же 3,5 года. Вывод новых поселков по сравнению с 2016 годом вырос (с 46 до 54 проектов), но в сумме двухлетний результат меньше показателя одного 2012 года, когда стартовали 111 коттеджных поселков.
Ольга Трошева отмечает, что новых комплексов с таунхаусами очень мало: 6 проектов начато в 2017 году и 5 — в 2016-м. В эконом-сегменте с таунхаусами по цене успешно конкурируют квартиры в пригородных малоэтажках. Для строительства более дорогих таунхаусов виден дефицит подходящих участков, а спрос на такие лоты ограничен.
Что покупали в 2017-м?
Покупатели еще чаще, чем в 2016-м, приобретали участки без подряда (их еще называют «под свободную застройку»). По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за год на долю участков пришлось 85% проданных объектов. При этом общее число заключенных сделок выросло на 8%.
По предварительным данным «Петербургской недвижимости», за год продано 5,2 тысячи единиц, из них 4,2 тыс. участков без подряда, 670 секций в таунхаусах и 370 домов и участков с подрядом.
Данные Knight Frank Saint Petersburg отличаются: 4,4 тыс.лотов, из которых 3,76 участков, 227 коттеджей и 406 таунхаусов.
По мнению Ларисы Григорян, руководителя отдела продаж «Агалатово-3», неудивительно, что покупатели отдают предпочтение участкам без подряда: они хотят сами выбирать дом, материалы для строительства и строительную компанию. У многих есть сомнения в качестве дома, построенного на продажу.
По информации Knight Frank Saint Petersburg, продажи сократились по всем сегментам и ценовым категориям, и заметнее всего в комплексах таунхаусов бизнес-класса (это объекты средней стоимостью 21,5 млн руб.) — минус 78% к 2016 году.
Цены предложения снизились на 14% для коттеджей в элитных поселках (класс А), на 9% для участков без подряда, где сотка земли в среднем предлагалась за 138,6 тыс. руб. против 151 тыс. руб. в начале 2017 года.
Стоимость проданных объектов приводит бюро «Сперанский», которое ведет статистику продаж по 100 коттеджных поселкам: в среднем участок стоил 1,8 млн руб. (сотка — 145 тыс. руб.) Причем в зависимости от продаж дорогих земельных участков (летом были сделки с объектами стоимостью 10–20 млн руб.) средняя цена проданной сотки земли менялась от 119 тыс. руб. до 190 тыс. руб.
Проданный в 2017 году коттедж стоил 9,8 млн руб., секция в таунхаусе — 3 млн руб.
Ощутимых изменений ни по выводу новых проектов, ни по динамике цен участники рынка не прогнозируют.
Мнения специалистов
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Цены предложения последние два года показывают стабильный уровень. Последние резкие изменения касались элитных объектов, когда цены на них менялись из-за скачков курса валют в 2014 году. С учетом невысоких темпов продаж ожидается сохранение текущих цен предложения.
Из-за невысокой активности девелоперов по выводу новых коттеджных поселков и постепенного вымывания ликвидного предложения и из-за выросших цен в некоторых поселках высокой ценовой категории на рынке загородного жилья сформировался определенный отложенный спрос. В 2017 году и девелоперы, и покупатели были немного активнее, чем годом раньше. Если сохранятся положительные экономические тенденции, а на рынке сформируется предложение, отвечающее актуальным запросам покупателей, в 2018 году спрос останется на уровне 2017 года.
Лариса Григорян, руководитель отдела продаж «Агалатово-3»
При выборе земельного участка покупателей, прежде всего, интересует цена, коммуникации (что сделано и что планируется) и статус земли. Предпочтение отдают участкам ИЖС. Важны удаленность от города и наличие общественного транспорта.
Понятно, что ценится озеро и лес неподалеку, деревья на участке. Небольшая территория без возможности расширения застройки, окруженная землями Гослесфонда, привлекает больше, чем участок поля, к которому ежегодно прирезают 10-15 га под строительство. Спрашивают о рассрочках и ипотеке. Ипотека от Сбербанка, например, является косвенным подтверждением юридической чистоты приобретаемого участка. Спрашивают о скидках. Мы проводим временные акции и в 2017 году в КП «Агалатово-3» прошло несколько сделок со скидкой в 15%. До подключения водопровода и электричества немногие решались начинать стройку. Сейчас подключиться к сетям в КП «Агалатово-3» можно за одну-две недели и мы ждем активизации строительства домов.
Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский»
Я вижу, что загородный рынок столкнулся с кризисом доверия со стороны покупателей. На настороженность по отношению к загородной недвижимости повлияли и несколько громких банкротств загородных застройщиков. Граждане понимают, что сегодня этот рынок практически не регулируется, и покупатели на нем защищены плохо. Показательно сравнения с рынком автомобилей, который в 2017 году уверенно рос, то есть граждане спокойнее вкладываются в крупные покупки. Однако на загородном рынке все иначе. Растет число сделок с участками, и сокращаются продажи домов и участков с подрядом. Очевидно, покупатель сегодня меньше доверяет девелоперам. Об этом же говорит изменившееся поведение покупателя на просмотрах. Он стал куда дотошнее, чем было даже год назад. Старается вникнуть во все детали, не считая, что застройщик обо всем подумал и позаботился за него.
